京城30至50万元二手房淘房攻略
http://www.haozhai.cn 文章来源: 链家宝业 2005-04-30 16:02
据权威调查数据显示：今年第一季度北京市场共有62个开盘发售项目，其中新盘26个，占42%，老盘的后期产品为36个，占58%。而2004年第一季度的新盘供应量为40个，2003年的供应量为54个。虽说第一季度的新盘供应量远远小于前两年，但从楼市发展的总体趋势看，今年全年的新盘供应量将超过前两年，这就意味着大量新盘将在下半年“爆发”出来。由于消费者出于对下半年新盘供应量增加将引起价格下降的心理预期，持币观望人群有所增加。另外，受央行加息的影响，部分原本打算购买一手房的消费者纷纷将目光投向总价低、房龄短的二手房。不管是实足的二手房青睐者还是徘徊在二手房边缘的观望者，五一长假的到来对其置业过程来说都将是个缓冲期和预备期，一方面可以有充足时间来挑选自己钟爱的房屋，并做到货比三家；另一方面观望者可以全面了解一下房屋的区域情况，增长购房经验，为日后买房做准备。据“链家”市场调查显示，京城欲购房消费者中有70%客户打算在黄金周过把淘房瘾，有65%消费者将购房款控制在30-50万元。但30-50万元房源遍布京城各大区县，但具体分布在哪些区域，各区域二手房价格如何，消费者陷入混沌中。为此，链家市场专业人士将京城30-50万二手房进行区域大盘点，为您五一长假的淘金大行动提供有力的支持。
东部：通州成为重点区域，可选择范围比较大
中央商务区CBD概念的提出，提升了本区域的地段价值，CBD区域新盘不断，且均为高档写字楼或中高档住宅，一手房价格一路飘红，二手房价格随之“水涨船高”均价一度达到7000元/平方米，虽然东区也有5000-7000元/平方米二手房，但仅存在于劲松和望京地区，且以80年代末90年代初房龄较老的房屋为主，房源量小，以购买80平方米二居室为例，6000元/平方米，则房屋总价为48万，虽然也在消费者购房总价控制范围内，但可选择性太小，而且房龄长无疑也限制了银行按揭贷款的额度。因此，“链家”市场专业人士建议您在东部区域购买二手房可以考虑一下通州的房产：通州地处东部发展带，城市功能定位为综合服务中心，并在“新北京总体规划”中将其定位于重点发展新城之一。同时随着一些大型工程的建设，CBD的建设和辐射作用会更加明显，而作为与CBD联系最紧密，最快捷的通州，也由此越来越多的得到房产消费者地关注。而未来将很可能形成一种“创业在通州，发展在CBD”的创业者之路。据“链家”市场调查数据显示：通州区二手房价在3000-4500元之间，同CBD区域相比，相差近2000-3000元，如此巨大的价格优势，也是众多消费者竞相追捧的一个原因，以李女士准备投资50万购一套房屋为例，通州区房屋均价3750元/平方米，李女士的50万元完全可以购置一套133平方米，不但极大改善了居住水平，而且同等价格水平的房源多，消费者可充分做到货比三家，购买到符合自己个性特点的高性价比房屋。
通州区典型区域二手房均价表
通州典型区域 二手房均价(元/平方米)
新华大街 3200
十里堡 5000
管庄 3000
定福庄 3500
北苑 2800
链家市场研究中心提供，仅供参考
西部：首钢搬迁，石景山地区不失为理想选择
素有“中央行政区”之称的西城区由于其城区内遍布了200多家国家行政机关单位，其浓郁的政治氛围也致使该区域价格上涨速度极快。“链家”成交数据显示该地区房价现已达到 6500元/平方米-8000元/平方米之间。以购买80平方米二居室为例，至少需投资52万元(纯房价款，不含其它任何费用)，显而易见，这远超过消费者预期投入款额。另外，公主坟地区，由于其周围商业配套设施齐全，有大型公主坟商业服务中心遍布其中，餐饮、购物、娱乐一站式服务；交通便利，位于长安街与西三环交界处， 一线地铁及三环主路公交车在此均有停靠站。因此公主坟商圈以其独特的地理优势、成熟的商业氛围，二手房价格也一直居高不下，达到6000元/平方米-8000元/平方米，该区域房屋面积在50-70平方米之间，普遍户型设计不能满足现代人的居住理念，不能购置到高性价比房屋。鉴于此，“链家”市场专业人士建议可考虑石景山区域的二手房：随着2005年首钢搬迁计划的实施，对于一直“不温不火”的二手房市场无疑是一个重要发展契机，首钢搬迁极大改善居民生活环境，另根据“北京城市总体规划(2004年——2020年)”修编，首钢在搬迁后，其原址将不会搞高密度连片开发；改造后将建设石景山综合服务中心，大力发展以金融、信息、咨询、休闲娱乐、高端商业为主的现代服务业。石景山区功能的转变将朝着“宜居城市”方向发展，种种有利因素带动了石景山周边二手房加速升值。该区域现时价格在3500-4500元/平方米，以80平方米为例，30-50万元在房屋类型、位置、面积、配套等方面有较大的选择余地，投资、自住两相宜。
石景山典型区域二手房均价表
石景山典型区域 二手房均价(元/平方米)
古城 3800
玉泉路 4500
八角 4000
永乐小区 3800
苹果园 3500
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北部：奥运契机辐射，西三旗区域二手房优势凸显
中关村区域和亚奥地区作为北部的招牌区域，以其独特的地理优势、便利顺畅的交通网络、成熟的商业氛围，历来受到众多消费者的竞相追捧。中关村作为高科技公司集结地——中国的硅谷，未来发展潜力惊人，优越的教育环境吸引了很多二手房置业者，而该地区内可开发土地资源几近匮乏，这也是该区域二手房交易活跃，二手房价格一路上涨的重要原因。该地区二手房价格在6000元/平方米-7000元/平方米之间，房屋总价在50-65万之间，远远超过中低收入消费者30-50万元的总价预期。为此，“链家”市场专业人士建议购房者不妨转换思维，考虑一下西三旗区域：西三旗区域位于北五环以外，东靠奥林匹克公园，西近上地信息产业基地，北有西三旗高新开发区，南临中关村核心地带和八大院校，独特的地理优势和浓厚文化氛围及城铁13号线的贯通都为该区域积聚了大量人气，作为拥有2008年奥运契机的待发展地区，西三旗区域二手房极具升值潜力。该区域二手房价格在4000元/平方米-5000元/平方米，以90平方米为例，最高45万元，完全在可控制范围内，有足够挑选机会，未来发展潜力不可低估，西三旗成为北部区域的一支潜力股。
西三旗典型区域二手房均价表
西三旗典型区域 二手房均价(元/平方米)
清河 4500
永泰小区 5000
宝盛里小区 4800
上地 5200
建材城小区 4000
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南部：可选区域较多,但方庄不失为区域选择上上签
受各种因素影响，南城一直是“落后”的代名词，无论从商业氛围、学术氛围还是高新产业方面，都与北西东三大方向有着一定的差距，随着2008年奥运会的临近，为解决区域间的发展不平衡，政府将下大力度对南城进行投资改造，第五商圈—“木樨园商圈”的形成，为南城发展注入了新的活力。地铁4号线、5号线贯穿南城，为南城交通发展可谓“锦上添花”。该区域牢固的商业基础和稳定的供需关系网及其品牌优势必将带动相关产业的快速发展，使该地区楼盘极具升值潜力。该区域二手房均价为 4500元/平方米-5000元/平方米，因此总价在30万元-50万元之间会有多种可选方案，但木樨园区域发展的主要方向是商品(文化用品和服装鞋帽)的批发集中地，有名的商贸中心如百荣世贸商场、淑女天地、温州鞋城等，同时由于其性质是各类批发的发源地，所以非常适合外地在此经商人员居住。而方庄作为南三环最早兴起的生活社区，由于发展得早，因此比其他区域的生活配套齐全，极其适合居住。为此，“链家”市场专业人士建议有意在南城购房的客户不妨考虑一下方庄地区，该区住房主要是以上世纪90年代初建造的高层，大多数是公房和央产房，成色很新，结构比较合理，社区居住氛围相当浓厚，该区高档商业发达，如大型超市家乐福、贵友方庄店、GOGO新时代中心、日本华堂商场等，一般这样的高档商业只有在北部和东部才会出现。同时地铁5号线的全线开工，也预示着未来方庄将与北部直接相连，使南北联系更加紧密，交通更加便捷。种种优势奠定了方庄在南部地区独一无二的地位，其升值空间也可窥见一斑。目前，该地区二手房价格在4500-5500之间，以购买90平方米为例，总价在40-50万元之间，完全在消费者心理预期范围内。因此，消费者在此居住或投资绝对是明智之举。
方庄典型区域二手房均价表
方庄典型区域 二手房均价(元/平方米)
蒲黄榆 5200
东铁匠营 4800
赵公口 5000
成寿寺 4500
刘家窑 5300
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综上所述，对于欲投资30-50万元的购房消费者来说，京城可选区域、可选房屋、可选户型实在是数不胜数，“链家”市场专业人士建议您不妨先确定购房所在区域，然后有针对性地在该区域淘房，为了节省时间，您可以到大型专业化中介公司去咨询，例如“链家”在京城各大城区都设有连锁分店，房源数量众多，能够最大限度地满足您的选房需求，同时具备专业置换知识和经验的经纪人将为您提供热心周到的咨询服务，让您省去不必要的奔波之苦，享受惬意的购房假日。
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