购二手房要当心 “一房多主”“意向金”难要回

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 解放日报　　 2007-08-31 10:10

　　上海市消保委发布消费提示，提醒消费者注意近期在二手房市场中出现的“一房多主”、“意向金”难要回等新问题，避免不必要的损失。

　　市消保委发现，近期有关二手房买卖的消费投诉数量有所增加。从投诉内容看，有些二手房产权关系复杂，还有些房屋性质特殊，都不适合普通交易。专家指出，在购买二手房前，消费者需到房地产管理部门了解有关房屋的“老底”。在房屋产权上，消费者应确认卖房人是否为独立拥有房屋产权之人，如果与其他人共有，必须与全部共有人订签房屋买卖合同；如果购买的房屋曾被租赁，需了解房屋租赁情况，如果购买时该房屋已出租，只要租赁合同不到期，购买人就无法正常入住。此外，福利房属于交易受限制的房屋，国家对于福利政策房转让年限、买房人资格等有特别规定，消费者必须提前了解。

　　同时，部分二手房交易合同上的“意向金”也可能给消费者带来烦恼。市消保委调查发现，目前房产中介经常要求消费者在签订二手房买卖合同前支付“意向金”，并在相关单据上注明“意向金自动转定金”条款。部分消费者对此类条款不够重视，误认为“意向金”可无条件退回而轻易付款。其实，“意向金”虽不具有“定金”的性质，但依据双方约定转为“定金”后，将适用《担保法》有关定金罚则的规定，消费者应当谨慎支付。

　　市消保委提醒，购买二手房要注意签订好三个合同，分别是与房产中介签订的“居间合同”、与卖房人交易的“房屋买卖合同”、向银行贷款的“贷款抵押合同”。签订合同前，可向相关机构咨询；签订合同时，要看清合同条款，口头约定务必以书面形式写入合同内容。

　　专业提示：你该如何检验二手房的质量？

　　由于二手房多为旧房，其房屋建筑在使用过程中会或多或少地暴露出一些问题，特别是一些特殊的楼层更是如此。因此，购房者在选择二手房时，应明确自己的购房目的和使用状况，分析各楼层的优劣，选择最适宜自己的楼层。在选择一些特殊楼层（如底层、顶层）时，更要注意仔细分析和考察。虽然说现在有“顶天立地”的说法，底层可利用周边空地种草养花，临街面还能穿墙作店，顶层也可搞“屋顶花园”，但由于二手房中老式建筑居多，建筑水平有所局限，不仅“顶天立地”会受到一定限制，而且还可能隐藏着不少其他楼层不一定具有的问题。

　　读者：谁为二手房质量问题埋单？

　　读者来信：

　　今年3月，我通过某中介公司购买了吴先生名下的房屋一处，三方共同在房屋买卖协议上签字后，我依约交付了定金、中介费及购买房屋的全部款项。但就在入住装修时发现餐厅门框上有裂缝，经鉴定裂缝是人为造成的。在这种情况下，我应如何维护自己的合法权益呢？（北京朝阳区 程女士）

　　解答：

　　首先，房屋裂缝系人为造成，原房主应承担相应责任。这里又分两种情况：如果该房屋裂缝属于重大质量问题，已经影响到正常居住和使用安全，则根据相关法律规定，程女士可以解除与吴先生所签订的二手房买卖合同，要求返还购房款并赔偿相应损失；如果该房屋只是一般质量问题，不影响正常居住，则程女士有权依照合同法追究吴先生的违约责任，要求其维修房屋。  

　　专家提醒:购买二手房切勿信中介可逃税

　　近日，想买一套二手房的郑先生，与卖家签订了合同。但这套房子需要征收营业税和个税，听说有中介可以帮忙减免一部分税费，他不知道该不该相信中介。

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