清违约金和赔偿金关系 看房千万慎"落笔"

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 房地产时报　　 2005-05-09 17:22

五一假期，许多人趁着节假日携妻带子全家出动看房。据悉，五一长假，不少门店陆续接待了假日看房家庭。相关法务人员指出，在看房冲动时，很多人随便签订看房协议、意向书，一些中介公司会对客户冒然签订协议而产生的漏洞捉“扳头”。 

　　吴女士吃亏吃在定金协议签得分歧。五一假日，听说最近市场低迷有低价房抛出，吴女士和先生一时兴起定了两套房子，总共100万元，并按合同交付了定金2万元。过了几天，每当吴女士和朋友谈起买房的事情，朋友们都劝吴女士缓缓再买，说不定哪天房子又跌了。心动之下，吴女士向房产中介反悔，并要取回定金2万元。房产中介断然回绝，声称不履行合同，就没收总价20％的定金，即20万元。吴女士一听当场差点昏过去，2万元怎么变成了20万元？原来，当初吴女士付2万元时签订的是买卖合同，合同的另一方是上家。中介公司利用吴女士不懂得买卖合同与居间合同的区别，想通过拗掉高额定金的方式让吴女士继续履行合同，自己顺理成章地收取中介费。浦东房地产交易中心王梅中指出，居间合同和买卖合同是两类完全不同性质的合同。前者是提供服务合同，与经纪机构签订；后者是转移所有权的合同，与上家签订。二者之间大相径庭，定金收取也相差甚远。现在吴女士签订的是买卖合同。按我国法律有关规定，约定定金金额与实际交付额不一致的，以后者为准。吴女士违约在先，应该承担的只是2万元违约金责任。 

　　涉及定金、违约金和赔偿金关系问题的投诉在二手房交易中屡见不鲜。很大一部分原因在于，买卖双方在签订看房协议、定金协议、意向书等时，不看清具体条款而随便落笔，被中介公司抓住“把柄”。定金在我国法律上具有两个功能：一种是作为担保方式，它通过一方当事人向对方交付一定数量的钱款，使合同订立、履行与定金紧密联系，从而使双方当事人产生心理压力，促进双方积极履行合同；另一种是作为违约责任形式，如一方当事人不履行合同或履行合同不符合约定时，承担定金双倍返还对方。定金数额可由当事人自由约定，但上限不得超过合同标的额的20％。如超过20％，超过部分无效。以吴女士遭遇的这一纠纷可以看出，很多中介利用买卖双方不知情，随意收取定金。 

　　买卖双方究竟应该如何理解定金、违约金和赔偿金三金之间关系？王梅中举了这样一个例子：张三与李四订立一商铺租赁合同，张三是出租人，李四是承租人，约定租期2年，租金每月1万元。李四向张三交付定金1万元，并要求不得转租，如任何一方违约应支付对方违约金1．5万元。一年后商铺租金猛涨，王五愿以每月1．2万元与张三签订合同。张三见王五出价更高，便以自己要做生意为由，与李四终止合同。李四无奈，只得另借商铺，租金损失1万元，装修费损失1万元。按《合同法》第116条，违约金和定金二者不能并用，只能选其一。如选定金，李四可以得到1万元；如选违约金，是1．5万元。按《合同法》114条第二款规定，违约金低于损失的，可要求增加到与损失相当；违约金大大高于损失的，可要求适当减少；违约金稍高于损失的，适用违约金。李四损失的是2万元，加上1万元定金，总共可以拿回3万元。 

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