儿子去世要求儿媳迁出 居住权能对抗所有权?

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 房地产时报　　 2005-05-16 17:21

　田女士问：我有一套售后公房的房产权，和儿子同住。儿子与浙江姑娘王某结婚。后儿子不幸去世，我起诉要求王某迁出。法院基于王某在本市他处无住房，且已在该房屋实际居住以及与我的特殊关系等原因，判定王某享有居住权。于是我又在本市他处购买房屋提供给王某居住，再次起诉要求王某迁出，法院支持了我的诉讼请求。一年后我将该房屋出售给第三人丁某，并办理了房屋过户手续，丁某领取房屋产权证后要求王某迁出，此时，王某的居住权是否可对抗丁某的房屋所有权？ 

　　律师观点 

　　根据2003 年的《上海市房地产登记条例实施若干规定》第六条（有关房地产他项权利的登记）：当事人以协议方式设定居住权、通行权等房地产权利，可以凭有关协议，向登记机构申请房地产他项权利登记。因此，如征得房屋所有权人的同意或因其他法定事由，居住权人可将居住权进行登记备案，如此则将获得对抗第三人的物权效力；即无论该房屋的所有权转移至何人手中，居住权人均享有该房屋的居住权；但如未经登记备案的居住权则不得对抗善意买受人的所有权。 

　　本案中，如果上海市规定，“居住权”登记公示后可对抗善意第三人，那么王某的居住权就可以对抗房屋善意买受人。因为王某对房屋拥有的居住权可用法院当初与田女士的诉讼判决书来确认。且根据《实施若干规定》第七条（当事人可以办理登记备案的事项）：“《上海市房地产登记条例》第十六条中规定的‘与房地产权利有关的文件’，除房屋租赁合同外，还包括：人民法院、仲裁机构、行政机关已受理有关房地产权属争议的证明文件。”本案中的法院生效判决虽然没有登记，但其法律效力不亚于登记或公证的公示力。在无法协商解决的情况下，王某可以通过诉讼请求法院再次确认自己的居住权。 

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