违反5年内不得转让和出租的规定 错将配套房当二手房卖

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 房地产时报　　 2005-05-23 09:22

日前，一对中年夫妇上门投诉。原来他们在某房地产经纪公司撮合下，与上家签订了位于环林东路879弄某套配套商品房买卖合同，同时向上家交付了2万元定金。随后，房地产经纪机构、上下家三方共同到浦东新区房地产交易中心办理过户登记。按沪房地（2004 ）10号文《关于重大工程配套商品房办理房地产登记的通知》中有关规定：“配套商品房，自××年××月××日起5年内不得转让、出租。（开始日期为房屋所有权初始登记的登记日）。”浦东新区房地产交易中心据此作出了不予登记的决定。

　　配套房挂牌交易受限制

　　纠纷顿起。在调解中，上家和房地产经纪公司都表示自己不知重大工程配套商品房5年内不得转让的政策，属于重大误解行为；而下家则认为上家是欺诈行为，主张双倍返还定金。
　　上家是否存在欺诈行为？《民通意见》第68条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”其构成要件是：一方主观上有欺诈的故意；客观上实施了欺诈的行为；由于其实施的欺诈行为，诱使对方陷入了一个错误的认识；由于对方的错误认识而作出了违反真实意思表示的行为。
　　上家和经纪公司是否存在重大的误解行为？《民通意见》第71条规定：“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。”
　　显然，三方争执的焦点是对“错误认识”的理解。欺诈行为和重大误解都存在“错误认识”，而两者最本质的区别是：重大误解人的错误认识往往来源于误解人自己的疏忽，缺乏经验等自身原因；而受欺诈人的错误认识则来源于对方的欺诈行为，如对方捏造虚假信息，隐瞒真实情况等。在调解的过程中发现，上家在获得该套商品房时，未被书面告知“配套商品房自房屋所有权初始登记日起5年内不得转让、出租”的规定。故上家在不知有关规定的情况下，将该配套商品房挂牌上市，据此应排除隐瞒真实情况的欺诈行为。

　　居间人退还佣金赔偿损失

　　房地产经纪公司在这买卖关系中充当居间人的角色，作为居间人，其承担的法律义务之一是如实报告。《合同法》第425规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”因此，经纪公司在明确权属关系的前提下，还要了解该房地产是否可转让。如属于不得转让的范围，即使有房地产产权证，也不得办理转让过户手续。同时，房地产经纪人要把握相关政策。目前，房地产政策法规的变化速度和新旧法律更替的频率相当高，政府部门为完善房地产法律制度和调控房地产市场，不断推出新的政策法规来规范和引导房地产市场。这就要求房地产经纪人不断学习新的政策法规用以指导自己的居间活动。
　　下家是这笔交易的受害人，享有请求定金返还权和损失赔偿权。通常赔偿原则是：上下家双方协议解除合同；财产返还范围，以全部返还为原则，即上家返还下家2万元定金，经纪公司退还当事人中介服务费；赔偿损失问题，一方有过错的，一方赔偿，双方有过错的，各自赔偿。即上家赔偿下家相应的利息损失费、通讯费、交通费等损失。至于下家主张的双倍返还定金问题不予支持。这是因为定金条款为原合同的一部分，不具有独立性，原合同被解除而终止的，定金条款随之终止。

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