楼市遭遇到“黄灯” 上海有房阶级在“行动”
http://www.haozhai.cn 文章来源: 申江服务导报 2005-05-25 11:39
一直在上升通道运行的上海楼价，近期终于遇到“黄灯”。于是乎，有房、没房和多房的人都忙碌起来，毕竟房子是我们面前永远也绕不开的一座山。所以我们看到了焦虑的、激动的、疑惑的各种表情，买房人和卖房人的心理和行为方式之杂，也是我们始料不及的。把这些一线市场情况一一记录和分析，希望可以帮你找到一条最适合你的“钱途”。
行为系列动作一：抓住砍价优势，置换
张先生 年龄：31岁 住房现状：三代同堂，住父母单位分房
80年代二室一厅的住房里，挤着张先生父母和他刚刚形成的三口之家。儿子的出世给了张先生一个十分明确的信号，那就是“换房子”。面对最近国家在房地产市场的组合拳式出击，他不得不对自己的这个打算作更多的考虑。
张先生家住曲阳，周边地区已经十分熟悉，这个地区在各方面也十分方便，所以一家人并不想搬远，而且这一带多的就是价格便宜、房型较他家80年代房更合理更大的二手房，于是一家人就琢磨着仍在曲阳买一套房子，改善一下居住条件。经过联系和对比，上个月他终于看中了花江公寓的一套房子。房子是98年的，相对于曲阳大多数88年的房源，这实在难能可贵而具有了“不可替代性”。三室一厅80多平方米，比自己现在的房子大得多，楼层也特别好，三楼，总价88万元。
今年三月国家出台控制房价政策，而4月份张先生就看中了房子，面临最近大多数地区房价跌落，张先生却没有持观望态度。自住房的急需是他下定决心买房的一个很重要的原因。同时他觉得现在抛盘多接盘少，房子的挑选余地大了，所以房地产市场渐渐朝买方市场迈进，这时他的地位与房东是平等的，跟他们讲价就有优势了。而且张先生分析说国家的政策是针对那些不正当的炒房者，到达一定程度后，价格自然会健康稳定的发展，其实大跌大涨都是不利于国家经济和个人利益的，所以他相信价格再跌也不会跌得很离谱。最后自然决定最近就买下那套心仪已久的房子了。
前几天，他就在与房东议价，将每平方米价格从11000元砍到了10500元左右。总价上，就从原来的88万减到85万左右。张先生现住的房子准备以60万左右的总价卖出，所以对于准备好向银行贷30万的他来说，这个价位还是很“窝心”的。
点评：趁着这个时点置换自己心仪已久的房子，从自住角度讲，应该是不错的。
行为系列动作二：买房研究中
Rachel 年龄：30岁 住房现状：租房
Rachel从香港来到上海工作已经近2年了。由于香港父母那里有住房，一开始Rachel并不急着买房子住，而是租了一套蛮大又舒适的房子，每个月按时支付3000元的租金。对于就职于某著名网络公司的她来说，生活真是有滋有味。不过像她这样的高级白领，对于生活的要求远没有这么简单，渐渐她就想拥有自己的房子了———个性的装修，开放式的空间等等。而其经济实力也充分允许她有这样的遐想。
Rachel有几个地产行业的朋友，经常跟她灌输一些房地产方面的信息，所以她对这方面还是蛮了解的。由于最近的房地产行业不稳定，处于价格变动较大的时期，她犹豫起来。想的最多的还是房价会不会再跌下去，急着买会不会不核算等问题。不过她朋友帮她分析了一下———
如果她想在香港买一套同等品位的房子，价格要比上海贵很多，所以即使现在上海的房价仍然很高，对她来说还是合算的。心态如此，
Rachel的心理负担也就减轻了很多。而且她中意的地区是静安或者卢湾，绝对市中心，价格一般都在20000左右，而这样的高端房，价格升降幅度是不会有很大变化的。结论就是要买房就别想太多，价格再怎么变，对她的影响是不大的。
在朋友的指导下，Rachel决定于今年年底或者明年年初买一套属于自己的房子！
点评：变租房为买房，现在应该是一段不错的观察和选房期。
行为系列动作三：一半抛售，一半出租
徐女士 年龄：63岁 住房现状：闸北自有居住房
徐女士是一位退休教师，桃李满天下。多年前功成引退后，在女儿的资金支持下，徐女士密切关注社会动态，2003年她开始花重金，进行房地产投资。
徐女士采纳了她所挂钩的一家中介公司老总的房产投资论———“高买低卖”，正在这个市场逐渐火暴起来之际，一下子买了8套房子，其中包括新梅共和城、国际丽都城、维多利广场等等。
今年3月份还是房价持续上涨的上海，一到4月就开始出现“拐点”。徐女士灵敏地发现了这样一种“冷冻”趋势。“看到一个市场有跌的趋势时，就要卖，即使低于市价也无所谓，以求保存胜利果实。”徐女士当机立断，将手中包括新梅共和城在内的6套房子抛售出去。虽然新梅城的房子以155万低于市价出售，她仍然能获益。这是因为徐女士一贯崇奉的投资原则：“我把投资当作锻炼身体，人年纪大了，像这样跑跑中介公司，与买家见见面，都是我锻炼的好机会。于我而言，每套房子上赚3-5万已经足够了。”而现在到了5月份，那套房已经跌到135万。现在卖，收益就为负了。貌似荒唐的“低卖”原则，让徐女士赚小钱，攒大钱，6套房子上她净赚50多万！而“不求暴利，不贪小财”也是这位“女侠”心中波澜不惊的原因。
现在，徐女士手中还有两套房，但她已不慌不忙，没一丝亏本的担忧。原因在于她判定这两套房子“品质”好。
人有人品，房子自然也有房品。她其中一套是常熟路附近的维多利广场，在常熟路西康路一带，办公楼已成“气候”，形成一个区域，日后必定吃香。加上这套办公楼享受公寓房待遇，物业管理费只要3.5元，租金7500元，性价比高。因为断定这套房子是办公楼里的“极品”，徐女士说她根本不愁这房子卖不掉。她另一套房子是在漕溪路250号的银海大厦，距离光大会展中心只有几步之遥，也是黄金地段。当时83万买进，租金为5000元。同样是一套很有“品”的办公楼房。所以徐女士根本没有卖掉这两套房子的想法。
现在徐女士收的租金，保证了日常开销，加上卖掉的6套房子足够进行再投资，所以过着这么稳当的日子，又有何可愁呢？而且用这两套房子的租金来养老也是徐女士的打算之一。
点评：有闲有钱有房，再收收租金养老，当然没什么可愁的了。
行为系列动作四：公寓、办公、别墅，三足鼎立
俞小姐 年龄：33岁 住房现状：自有住房
俞小姐年纪轻轻，投资房产的生意做来也有近10年了。1996年，她一下子购得7套房子，到02、03年，房产市场火热的时候，她逐渐抛售她的房产，至今留有三套。
俞小姐手里那么多房，一开始，结构分配很不合理。她说刚刚投资时有5套房集中在一个小区，管理起来的确很方便，用作长期出租。可好景不长，租金不断缩水，租赁市场黯淡下去，于是2002年她决定将这些房子卖出，再作结构调整。
通过多处仔细调查，俞小姐发现现在3房2厅这样的大房子，增值空间越来越低，反而那种80-90平方米左右的房型很受欢迎。于是她把大房卖了，小房留下。现在她那套85平方米的出租房，价格涨了150%。
俞小姐的投资结构调整还表现为：将单一的住房投资增加到办公房投资。一度国家很鼓励个人创业，俞小姐抓住这个契机，又通过调查获悉80-120平方米的办公楼最“卖座”，所以她迅速买进了一套。密切关注政府政策的俞小姐，对投资结构的优劣还真是敏感。当政府出台政策要控制别墅建造的时候，她
又在闵行买进了一套4000元一平米的小别墅。因为政府宏观调控时对房贷利率有很大提高，尤其在上海，所以她毫不犹豫全额购进。现在价格已经涨到10000元。
现在房市“拐点”不明朗，俞小姐的原则是———市场低迷时作投资选择，而在市场高涨时抛售。
点评：三点构筑的投资平面图，应该是稳定而有持续发展前景的吧。
如何打理房子？对于那些只有一套房子且正好自住的市民而言，不存在这个问题；现在最关心这个问题的，是那些手头不止有一套房子和那些不满足目前住房条件的人，他们都在寻找自己的机会。
行为系列动作五：高位套现再租房
李先生 年龄：42岁 住房现状：两套高档房，已卖出一套，另一套待卖中。
自己开公司的李先生房子不多，但质量都很高：一套是卢湾区两室两厅的房子，一套是黄浦区三室两厅的房子。一直以来，李先生都是把卢湾区两室两厅的房子出租，价格在6500元左右。
但最近李先生头痛了，原本6500元的房子空关了将近三个月，而租金已经快守不住4500元了。中介试探性地问李先生：愿不愿意卖房子？本来就是生意人的李先生算了这笔账：自己原先买入这套房子的总价是50万左右，6500元的房租自然很合算！而如今自己的房子总价已经超过230万元，租金只有4500元，再跌下去租金收益连银行利息都不如了。李先生考虑下来决定卖房子，结果到手的价格还高于230万元。
这下，李先生可开窍了，他决定把另外一套房子也卖了，黄浦区的房子总价接近300万，然后用银行利息租房子。李先生的打算遭到妻子的反对，但李先生把厉害关系分析给妻子听：现在的房市实在看不清，有这么多流动现金一半投入到公司业务中扩大公司业务，还有一半目前现存在银行做一些投资，用利息或者收益支付自家租房的费用。先看看房市政策，如果今后政策越来越紧，房价趋于正常就再买一套合算点的，反正在高位出货总是不错的；如果今后房价还是居高不下，那就不买房了，把钱放着办移民，到国外买房子。看到妻子还有些疙瘩，李先生干脆说：说不定以后房子作为遗产传给儿子还要交遗产税，但现在把儿子加为产权人又要缴纳一笔税金，不如把房子卖了，趁租赁市场价格低迷的时候调转枪头捞笔现金再说，毕竟房子再涨也只有变成现金以后才能算自己的。
听了李先生这样分析，妻子只能点头同意了。不过黄浦区的那套房子似乎没有第一套出手那么容易，挂牌几个星期了，看的人寥寥无几，连中介都在说李先生：错过最好卖房子的时候了，现在有人肯卖房子了，但没人敢买房子了！
点评：其实，高位套现一套，自住一套也不错。
行为系列动作六：卖掉投资房，“储备”自住房
赵女士 年龄：年龄：49岁 住房现状：三套房，自住一套，两套待卖
在本市某医院工作的赵女士是一个标准的投资客，除了自己现在居住的三室二厅的房子外，还拥有两套市中心的老公房，当初赵女士沾了零首付的光，自住房一分首付没付，而两套老公房的租金正好与自住房的贷款相抵消。
连小区的门卫都说赵女士福气好，不到50岁就有了三套房子，每隔几个月就看着他们夫妻两人骑着电动车去收租金，总是羡慕得不得了。最近频频打压房市的政策出台后，赵女士觉得有些不对劲：原本一直好租的两套房子变成了“滞销货”，往常两套市中心的房子租约到期后，中介总能在一个星期内搞定租客，但是今年的租期满了以后等了将近一个月，才解决了其中的一套，租金还有所下降，另外一套房子现在还空关着。
同时，从中介赵女士处又得知，现在她的两套老公房是最好出手的时候，再过些时候就很难说了，因为赵女士的两套房子都接近10年的楼龄，如果超过这个界限，买家就很难从银行贷到款了，毕竟一次性付清房款对很多人来说不是一件容易的事情。赵女士和先生商量后决定：与其将来被动换房，不如现在择机而动。
赵女士是这样盘算的：尽管他们现在有三套房子，但真正能给自己用的只有一套；他们的独养儿子大学三年级在读，但女朋友已经“敲定”了，估计毕业不久就要结婚，赵女士打算和儿子生活在一起，最好是住在自己现在生活的小区里，这样一个大门进，两个小门生活，自己和儿子都能相互照顾。退一步讲，就算儿子不急着结婚，自己现住的这个小区无论在地段和环境上讲都要比原先的两套房子好，而且房龄不长，放着可以继续出租，以后不是儿子结婚用，就是自己和老公在儿子有后代后和他们换着用，反正是不吃亏的。
在这个宗旨下，赵女士打算卖掉手头的两套老公房。给中介的要求是：帮她“捉”一套现在小区的二室一厅的房子。
点评：在房产市场大势不明朗的情况下，能针对自家经济状况和未来发展趋势采取符合目前形势的举措，是聪明而睿智的。而且赵女士目标明确：在没有新资产确认前，不放弃自己的原先房产，避免两头落空。
行为系列动作七：外地期房赶紧转让
许先生 年龄：61岁 住房现状：上海一套现房，家乡一套期房
年逾六旬的许先生有一个故土情节，总希望自己在家乡有一个落脚的地方，所以去年初他在老家江苏买了一套房子。当时他的买入价格是1900元，总面积是100平方米左右，按照合同约定是今年年底交房。受大环境影响，这套房子买入后就不断升值，现在的市场价格是2300元左右。
最近一系列打压房产的政策出台后，许先生还是没感觉，幸亏当地在银行工作的亲戚提醒他：赶紧做合同转让吧，因为连上海的房地产都开始面临停步不前的状态，别说是外地了。许先生赶紧问明原委，亲戚告诉他：只要没有办理产权证前，许先生都可以持购房合同进行转让的，只要在当地和房产商打个招呼，再支付一点手续费，就直接可以把购房合同上的购房者姓名进行更改，这样许先生不用再支付一笔税金了。听了亲戚的劝说，许先生有些犹豫，因为他还是舍不得把自己的新房卖掉，亲戚开导他：现在中央的政策还没有具体在当地实行，无论是税率还是个人调节税都没有变化，等到当地的具体政策一出台，房产价格肯定会往下走，再说当地人不像上海人那么敏感，目前的房价还没有明显的变化，赶在政策效应出现之前先出货，等到房价被打压下来后再进货也不迟呀！再说，一旦等许先生的新房交房，小产权证办理下来，根据现在公布的政策，在两年之内要转让的话，许先生还要缴纳一笔房价差额的税金，多不合算呀！
听了亲戚的一番说法，许先生怦然心动，赶紧在当地挂牌，因为要赶在6月以前出手，他的挂牌价格是2250元，过去看房子的人还不少呢！估计成交是没问题的。
点评：在政策效应出现之前落袋为安，无疑是正确的。其他在异地已经置业的投资者，最近不妨打听清楚当地的房产买卖新政，尽早避免可能承担的风险。
行为系列动作八：卖大房，买小房，还贷款
沈先生 年龄：26岁 住房现状：三室一厅换为了两室两厅
工作刚刚三年的沈先生，在自己刚工作的第二年就和当时的女友现在的太太商量买了一套120平方米的三房。去年底交房后，两人抓紧时间装修完毕正好做了婚房。可住进一月后，两人就感觉有点浪费，房子似乎大了点，房贷利息似乎高了点。当今年调整房贷利率的消息一公布后，两人就有了自己的主意：卖掉这套房子，在1公里范围内寻找两房。为什么这么做呢？两人是这样算差价应该正好付帐的：当初买进时，房价单价6000元，可现在已经13000元，可算是是周围楼价最高的楼盘了。周围一站距离之差的5年房的房价单价只有11000元，买个两房，通常只要100万出头。这样一卖一买，赚出来的差价不仅可以还掉贷款，说不定还可以多出一部车来。
说干就干，两人趁着3月的一个周末，一个去挂牌出售，一个去寻找房源。那时一切行情都好，不到一周，他们就完成了自己的计划。当初72万总价的房子卖了156万，现在购进的两房花了110万，差价46万不多不少还掉了所有贷款。
现在看着同样房源的人想卖而卖不掉的着急样，两个小夫妻忍不住要为自己的聪明理财干上一杯。
点评：无债一身轻啊。在一进一出间完成了债务转换，轻松过自己的小日子，真是不错。
行为系列动作九：急于解套再买房
朱先生 年龄：43岁 住房现状：静安区老洋房
上海西区恐怕是那些想拥有自己私人别墅的人们最向往的地区，因为那里有那么多英式、法式的洋房，哥特式的、洛可可式的，美丽而古典。朱先生就住在这样一座外表很好看的小别墅里，每个月交租60元。只是———一个卫生间供3户人家用，厨房里排着6个煤气灶，而且不能装油烟机，房子的墙和天花板上到处是黄腻腻的油污。不知道的人，会羡慕他拥有那么雅致的住宅，而朱先生自己却渴望早日和妻、儿搬离这里。
今年4月，朱先生下定决心，拿出家里几乎所有的积蓄，在普陀区购置了一套3房2厅的房子，因为房价不菲：15000元，所以又从银行贷了较大数目的一笔钱。到了最近，房贷压力增大，朱先生怕日后越来越承受不起，本来准备自己住的房子，只好拿到中介公司去挂牌。虽然预计到自己的房子价格会跌，但看到现在只有13000元的单价，朱先生还是十分震惊。无奈的朱先生说：“6月1日前，我这房子一定卖不掉的。而之后，房产新政一定要实行下来。现在我只求这房子能以不亏损或者亏损不大的价格卖出了，这样等房价再跌下去一点，我可以考虑再买一套便宜的。毕竟，现在的住房条件实在是有点不尽如人意啊”。
点评：资金有压力，解套自然是当务之急，如果可能的话，也可以考虑置换以减少手续费。
楼市中有人在行动，也有人在徘徊。徘徊的原因是因为疑惑太多，没有方向。总结了市场人士的各种疑惑声音，其实主要也就三种。
疑惑一：房价会跌吗？跌多少？
詹先生在上一轮房地产市场上涨过程中受益颇大。早在两年前，詹先生就因为买了市中心的一套大面积商铺而获利达四倍之多。于是詹先生在最近两年内陆续又买了很多住宅商品房，最近一次购房是在三个月前，在恒丰路附近买了两套写字楼。詹先生的投资方式是贷足贷款，杠杆炒房，使收益最大化。目前詹先生的投资总额约500万，贷款额度则达到800万元。随着贷款利率的提升和房地产税收的增加，明年詹先生每月还贷的金额将增加不少，詹先生感觉到自己炒房的利润正在逐渐被蚕食，于是准备在年底之前抛掉几套房子，还掉大部分贷款，以减轻自己的负担。但詹先生最担心的是房产市场大跌，这样的话，不但投资利润损失很大，而且房子抛售难度会增加不少。为此，他第一次感觉自己在楼市没了方向。
疑惑二：进价低，不抛对不对？
黄女士在沪上的房产投资圈内可谓是小有名气，不但自己的房产投资屡有斩获，还带领了身边一批人从事房地产投资。除了自用外，黄女士现在手中还握有办公楼2套，住宅楼3套，都是以前房产拍卖会上购得的。房地产新政的不断推出，给黄女士最大的感受是，以前会接到很多购房者的电话，而最近一段时间很少有购房者来电，这让黄女士感到非常的不安。好在黄女士买房从来不贷款，最近还刚刚抛掉了手中的一套办公楼和住宅楼，不过出售价格却是自降了10%，好不容易才得以出手。由于手中的现金流充实了不少，虽然黄女士对房产的近期走势并不看好，但黄女士还是决定剩下的几套投资用房不再抛售，因为她除了看好房地产的长期走势外，最主要的是这几套房子的成本价很低，只有目前市场价的一半。不过，她心里到底有点疑惑，她这样到底是对还是错？或者有更好的选择？
疑惑三：上海买，还是外地买？
林先生是上海引进的外省人才，户口湖北。现在已经是一家公司的营运总监。月收入有几万，加上公司补贴的5000元一月租房费，所以他们一家人在东方路那里的一套3房2厅的房子里过着悠闲的生活。
只是最近林先生也筹划起未来的住房，“轧起闹猛”来了。房价的变动，是吸引他眼光的最大因素。林先生觉得这样的机会不多，可能这就是一个很好的投资机会。如果形势于他有利，房价继续下跌至一个比较稳定的价格时，他就会考虑切入，目标还是3房2厅的大房子。如果房价高起，那么他也会考虑一下，那样的生活成本是不是他可以承受的，再作下一步打算。不过对他影响最大的可不是这些原因，而是他读高一的儿子。林先生说如果儿子考上外地大学，那么他会将家安置到外地去。加上他们陕西又有一套住房，林先生在上海安不安“家”还真是要考虑呢。
不过这位慈父有一个“安家”标准，那就是：选择的是生活质量而不是生活区域，因为一旦安家，就是为了自己的退休生活作准备，所以他也很可能选择风景秀丽、空气清新的郊区或者外省地区。
专家点评：
随着房地产政策的不断出台，投资者应当看到这种趋势，房地产市场阶段性头部已经到来。政府政策的不断出台已经在或多或少给了市场参与者很多的暗示。顺势而为，是任何投资市场中不变的投资法则。
在当前情况下，对于手头持有多套房产的投资者来说，首先应当做的就是重新计算租金收益和房价上涨带来的溢价收益，合理地估计自己的投资回报。其次还应当考察个人不动产净值与个人总资产之间的比例是否健康。一般来说，这个比例控制在50%是比较合理的。再次，在出售房产的选择上，依次选择的大致是住宅楼、办公楼，而商铺由于租金稳定，是应当最后选择的。
从上述三个实例来看，黄女士需要充分关注自己的资金流动性以及上面所提到的不动产净值比例，而詹先生则还需要测算自己的还款额是否已经超过了警戒线。而林先生的“安家”标准还真是不错，值得借鉴。
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