卖方反悔：法律支持买方履行合同
http://www.haozhai.cn 文章来源: 新闻晨报 2005-05-27 09:20
二手房交易中，买卖双方签订了《上海市房地产买卖合同》后，如果一方反悔，另一方即可通过法律程序，将对方告进法院，按照合同要求对方承担违约责任。如果是卖方不卖了，是否仅仅给付了违约金了事？如果买方反悔不买了，而卖方却以更高的价格出售了房屋，买方是否可以因此而不付违约金？这里我们选取的两则案例，可以给已经签订了买卖合同，却遭遇对方反悔者参考。本期我们继续请来静安法院法官李鸿光，对两个案件进行点评。
卖房反悔岂是违约金能搪塞？
买房人许先生支付了购房款32.4万元之后，卖房者方先生夫妇在取得了房产权证后，却不愿再履行双方所签的房屋买卖合同。面对法庭的开庭审理，方先生对自己的违约行为，只表示愿意给付违约金来补偿对方的经济损失。近日法院的判决，却使得方先生夫妻大跌眼镜，双方的《上海市房地产买卖合同》仍需继续履行。
今年1月下旬，经房屋中介商介绍，方先生夫妇与许先生签署了二手房买卖合同，约定方先生夫妇把自己名下凤阳路某号一套房屋，以人民币108万元的价款，转让给许先生。付款方式是在签约的当日，许先生支付部分房款，为保障交易的安全，方先生夫妇同意将上述房款暂存于中介公司，同时方先生夫妇也将该房地产权证原件及相关交易资料交给中介公司。在中介公司查询该房屋无查封状况后，3日内由中介公司把钱款无息转交给方先生夫妇。许先生应在15日内支付房款32.4万元，余款由许先生办理购房贷款手续后，由银行划入方先生账户。双方还约定若方先生夫妇反悔，应向许先生支付违约金，违约金按已付款日万分之五计算。若方先生夫妇逾期超过15日，仍未交付房地产权证及资料的，许先生有权单方解除合同，书面通知方先生夫妇，由方先生夫妇赔偿房价总价款的10％。
今年2月10日前，许先生分两次支付了共计32.4万元，由中介公司转交给了方先生夫妇，但方先生夫妇却没有把房地产权证交到中介公司，经许先生催办后，方先生夫妇表示要反悔，不愿再履行原签署的房屋买卖合同。引起许先生不满向法院起诉，要求双方的房屋买卖合同继续履行。他说，方先生夫妇已收到自己支付的房款32.4万元，却在没有理由情况下拒绝履行合同，违反了诚信原则，毁约是故意行为，理应承担民事责任。方先生夫妇提出愿意承担违约金来解除合同是无法律根据的，因为这是合同赋予自己的权利，方先生夫妇无权享受。
方先生夫妇辩称，双方合同签订后，房屋并未转交给对方。根据双方的约定，自己可以退回已收的房款，并付给对方违约金作补偿。所以对方只有对违约金、赔偿金的请求权。
作为方先生夫妇不履行交付房屋义务，应承担哪种民事责任？法院认为，签订的房地产房屋买卖合同，属双方真实意思表示，内容符合法律规定，双方均不得擅自变更或者解除。现方先生夫妇不按合同约定全面履行义务，属于违约行为。而许先生可以按照合同的约定行使解除权，也可以不行使解除权，而要求方先生夫妇继续履行合同，这是合同赋予许先生的权利。遂法院对此案作出一审判决，双方的房屋买卖合同继续履行，办理该房屋的过户手续。
法官点评：
在签订了房屋买卖合同后，卖方主动毁约时，如果买方认为仍然需要履约，法律是支持买方的。对卖方来说，违约金赔偿绝对不是可以敷衍过去的。
卖房者得利没损失买房人违约金照赔
今年1月下旬，经房屋中介商介绍，方先生夫妇与许先生签署了二手房买卖合同，约定方先生夫妇把自己名下凤阳路某号一套房屋，以人民币108万元的价款，转让给许先生。付款方式是在签约的当日，许先生支付部分房款，为保障交易的安全，方先生夫妇同意将上述房款暂存于中介公司，同时方先生夫妇也将该房地产权证原件及相关交易资料交给中介公司。在中介公司查询该房屋无查封状况后，3日内由中介公司把钱款无息转交给方先生夫妇。许先生应在15日内支付房款32.4万元，余款由许先生办理购房贷款手续后，由银行划入方先生账户。双方还约定若方先生夫妇反悔，应向许先生支付违约金，违约金按已付款日万分之五计算。若方先生夫妇逾期超过15日，仍未交付房地产权证及资料的，许先生有权单方解除合同，书面通知方先生夫妇，由方先生夫妇赔偿房价总价款的10％。
今年2月10日前，许先生分两次支付了共计32.4万元，由中介公司转交给了方先生夫妇，但方先生夫妇却没有把房地产权证交到中介公司，经许先生催办后，方先生夫妇表示要反悔，不愿再履行原签署的房屋买卖合同。引起许先生不满向法院起诉，要求双方的房屋买卖合同继续履行。他说，方先生夫妇已收到自己支付的房款32.4万元，却在没有理由情况下拒绝履行合同，违反了诚信原则，毁约是故意行为，理应承担民事责任。方先生夫妇提出愿意承担违约金来解除合同是无法律根据的，因为这是合同赋予自己的权利，方先生夫妇无权享受。
方先生夫妇辩称，双方合同签订后，房屋并未转交给对方。根据双方的约定，自己可以退回已收的房款，并付给对方违约金作补偿。所以对方只有对违约金、赔偿金的请求权。
作为方先生夫妇不履行交付房屋义务，应承担哪种民事责任？法院认为，签订的房地产房屋买卖合同，属双方真实意思表示，内容符合法律规定，双方均不得擅自变更或者解除。现方先生夫妇不按合同约定全面履行义务，属于违约行为。而许先生可以按照合同的约定行使解除权，也可以不行使解除权，而要求方先生夫妇继续履行合同，这是合同赋予许先生的权利。遂法院对此案作出一审判决，双方的房屋买卖合同继续履行，办理该房屋的过户手续。
法官点评：
在签订了房屋买卖合同后，卖方主动毁约时，如果买方认为仍然需要履约，法律是支持买方的。对卖方来说，违约金赔偿绝对不是可以敷衍过去的。
卖房者得利没损失买房人违约金照赔
董先生看中一套房子，在中介公司介绍下，与卖房者汪女士签订了房屋买卖合同，事后他又以对方没有取得房产证为由，单方认为合同属于无效注明“作废”，退还给了中介公司。卖房者汪女士把该房屋高于原价3.5万元转让给了他人，又将董先生告上法院，要求赔偿合同约定的10％的违约金。日前，本市静安法院对该案作出一审判决，由董先生向汪女士支付违约金25.8万元。
上海威海路某号的房屋是汪女士预购的商品房，她在2004年9月17日取得该房屋，11月30日产权作登记，12月14日取得房地产权证。在同年11月20日，董先生与汪女士在中介公司的介绍下，签订了《上海市房地产买卖合同》。由汪女士将建筑面积119.70平方米的房屋，以258万元价格转让给董先生。在约定了付款期限后，双方又在补充条款中约定，买卖合同自双方签订之日生效，双方对此买卖行为均不得反悔，否则由违约的一方以总房价款的10％支付违约金。在双方约定的首期付款期限时，董先生就一直没有再履行过合同。
去年12月下旬，汪女士以董先生在合同签订后，擅自反悔不按约定的期限付款，还将合同“作废”退回，注销合同的行为构成违约起诉到法院，要求董以总房价款的10％支付违约金25.8万元。
法庭上董先生辩称，是汪女士在没有取得房产证之前，就与自己签订房屋买卖合同，该行为违反了相关法律规定属无效合同。合同书的“作废”两字不是自己所写，该房屋至今自己还是要的，可汪女士却将房屋以更高价转让给了他人。汪女士是得利者，没有经济损失。
审理中，原先那家中介公司业务员证实，追问董先生讨还房屋买卖书面合同时，发现该合同尾部签名处写有“作废”两字。在此情况下，汪女士才将该房屋以261.5万元转让他人，又引起了该违约金诉讼。法院认为，董先生与汪女士签订的房屋买卖合同中，明确约定双方在取得房地产权证后办理过户手续，还明确了不交易的违约责任承担。作为董先生提供的上海市房地产登记信息一份，证明汪女士已将房屋售出给了他人，而且所得的价款高于他和汪女士合同价款多赚取3.5万元，这同原签订的合同效力问题无关联性，从中介公司业务员的证词中证明，因董先生的违约行为造成合同不能履行，遂法院判决董先生按合同约定支付汪女士10％的违约金。
法官点评：
《中华人民共和国城市房地产管理办法》第三十七条以及相关的上海市房地产转让的有关规定，即未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。但是，结合本案件来看，法律法规并没有规定在没有取得房地产权证时，签订的房地产买卖合同为无效。
从这则案子分析；第一，董先生提供了汪女士之后卖房的价格，还高于他们原先确认的价格3.5万元，认为对方在交易中没有损失。应该说董先生毁约后，汪女士再卖房的价格，或高于或低于他们原先的价格，均不能抵销双方所签订的合同效率，前提是原先的合同是有效的合同；第二，合同中所约定的违约金性质，本身就是对擅自违约者的一种惩罚，即使没有给对方造成损失，也应按照合同的约定支付；第三，双方自愿规定了违约金为总房价款的10％，属于当事人真实意思的表示。
上海威海路某号的房屋是汪女士预购的商品房，她在2004年9月17日取得该房屋，11月30日产权作登记，12月14日取得房地产权证。在同年11月20日，董先生与汪女士在中介公司的介绍下，签订了《上海市房地产买卖合同》。由汪女士将建筑面积119.70平方米的房屋，以258万元价格转让给董先生。在约定了付款期限后，双方又在补充条款中约定，买卖合同自双方签订之日生效，双方对此买卖行为均不得反悔，否则由违约的一方以总房价款的10％支付违约金。在双方约定的首期付款期限时，董先生就一直没有再履行过合同。
去年12月下旬，汪女士以董先生在合同签订后，擅自反悔不按约定的期限付款，还将合同“作废”退回，注销合同的行为构成违约起诉到法院，要求董以总房价款的10％支付违约金25.8万元。
法庭上董先生辩称，是汪女士在没有取得房产证之前，就与自己签订房屋买卖合同，该行为违反了相关法律规定属无效合同。合同书的“作废”两字不是自己所写，该房屋至今自己还是要的，可汪女士却将房屋以更高价转让给了他人。汪女士是得利者，没有经济损失。
审理中，原先那家中介公司业务员证实，追问董先生讨还房屋买卖书面合同时，发现该合同尾部签名处写有“作废”两字。在此情况下，汪女士才将该房屋以261.5万元转让他人，又引起了该违约金诉讼。法院认为，董先生与汪女士签订的房屋买卖合同中，明确约定双方在取得房地产权证后办理过户手续，还明确了不交易的违约责任承担。作为董先生提供的上海市房地产登记信息一份，证明汪女士已将房屋售出给了他人，而且所得的价款高于他和汪女士合同价款多赚取3.5万元，这同原签订的合同效力问题无关联性，从中介公司业务员的证词中证明，因董先生的违约行为造成合同不能履行，遂法院判决董先生按合同约定支付汪女士10％的违约金。
法官点评：
《中华人民共和国城市房地产管理办法》第三十七条以及相关的上海市房地产转让的有关规定，即未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。但是，结合本案件来看，法律法规并没有规定在没有取得房地产权证时，签订的房地产买卖合同为无效。
从这则案子分析；第一，董先生提供了汪女士之后卖房的价格，还高于他们原先确认的价格3.5万元，认为对方在交易中没有损失。应该说董先生毁约后，汪女士再卖房的价格，或高于或低于他们原先的价格，均不能抵销双方所签订的合同效率，前提是原先的合同是有效的合同；第二，合同中所约定的违约金性质，本身就是对擅自违约者的一种惩罚，即使没有给对方造成损失，也应按照合同的约定支付；第三，双方自愿规定了违约金为总房价款的10％，属于当事人真实意思的表示。
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