对不定期租赁合同　双方当事人有任意解除权

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 房地产时报　　 2005-05-31 13:28

2004 年1月，李先生将位于浦东大道的一间商铺经书面签约出租给张先生，租金每月3000 元，租期两年，可以转租。2004 年7月，张先生将该商铺转租给王某，月租金3500 元，租期18个月，双方之间未订立书面合同。同年8月15日，刘某愿以月租金5000 元租下该商铺，张先生见有利可图，当日通知与王某解除合同，并要求其24小时内搬出。继而张先生与刘某订立书面转租合同。此举遭到王某的拒绝，王某认为：租期未到，张先生擅自解除合同，构成违约。而张先生认为，口头协议就是不定期租赁合同。不定期租赁合同当事人可随时解除合同。张先生的说法是否有道理？

　　张先生先后有两次转租行为，两次转租依据的法理不同。《合同法》第224条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。本案中，产权人李先生事先书面同意张先生转租，故该行为合法有效；《合同法》第215条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”本案中，张先生租给王某的租期虽在六个月以上，但未采用书面形式，可以视为不定期，不定期租赁合同当事人都拥有任意解除权。张先生解除与王某之间的合同，再次拥有转租权；但是按《合同法》第232条规定，作为出租人张先生解除合同应当在合理期限之前通知承租人王某，其要求王某24小时内搬出显然不合理；就王某而言，由于是口头协议，虽租期约定为18个月，仍然属于不定期租赁合同。

　　为避免发生纠纷，房屋租赁当事人最好用书面形式签订房屋租赁合同，并到房地产登记部门办理备案手续。对不定期租赁合同要理解其真正内涵，按《合同法》规定有以下几种情形：没有约定租赁期的；约定不明的；租赁期在6个月以上，但未采用书面形式的；约定的租赁期届满，根据推定形式合同继续成立的。

　　值得一提的是：不定期租赁合同的法律后果是双方当事人都有权随时解除合同，享有任意解除权。

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