房产新政“6大困惑” 市民办业务遭遇新难题

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 信息时报　　 2005-06-06 09:12

自从上个月国家七部委联合颁布《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，广东省、广州市近日接连贯彻《意见》精神，出台地方标准，并于6月1日起实施。连日来，记者在广州市房地产交易中心发现，前来交易中心的市民并不见得少，只不过办理业务的人少了，咨询的人多了起来。原来，新政虽然开始实施了，可不少相关的实施细则仍未清晰，市民在办理业务时为此遭遇了这样那样的难题。看到记者采访，这些市民纷纷向记者大吐困惑。

困惑1

两房打通是否按豪宅缴税

当事人：关女士 33岁 个体经营户

关女士与她的先生都是独生子女，两人原有一套104m2的房子，最近想换个200m2的房子，把各自的二老接过来同住。但是新政实施后，由于他们的房子超过了144m2，一算税费要多出不少。于是前来交易中心，想咨询一下：如果买下两套小于144m2的房子，然后将房子打通，税费是否可以减少一些。

点评：如果关女士买一套200m2的房子，均价为6500元／m2，则需要缴纳契税39000元，而两套中小户型的房子，面积约为200平方米，假设总价差不多，则所需缴纳契税18000元。由于购买两套房子会增加入住费5000元左右(如煤气管道初装费，有线电视开通费等，按套数收费)，减去以后还省了13000元。

但是这些情况只是在假设前提下发生，实际情况会比较复杂。比如按揭买房，两套房子的按揭费用会增加，前后一抵消，事实上省不了多少钱。

困惑2

普通房缴税为何高过豪宅

当事人：黄小姐 29岁 空中小姐

黄小姐很困惑，自己要转手的房子面积比一位朋友的小得多，可是税费却要高很多。黄小姐告诉记者，她准备转手一套购买不到两年的103m2住宅，转手价为68万元，按6月1日的新政，黄小姐须缴纳营业税为37400元。但是她刚刚获悉他的一位朋友曹先生要转手一套160m2的房子，转手价为100万，比当初买入价多15万元，可曹先生只需缴纳营业税8250元。

“他的房子比我的面积大那么多，居然还能少缴2万多税！”黄小姐颇为不解地说。

点评：按照广州的房产新政，大于144m2的房子被纳入非普通住宅行列，转手时只需按照房价的增值额缴纳营业税，而144m2以下的房子如在两年内转手却需要按房价全额缴纳营业税。

另外，6月1日广州市国土房管局向各房地产中介公司下发了《个人转让房地产应征土地增值税、营业税和个人所得税解答》。解答中明确，市民转让购买未满2年的普通住宅，按转让收入全额征收营业税，两年以上免征营业税；而市民转让非普通住宅，无论何时转让只要房产增值了，都必须按增值部分的金额征收营业税，如果没有购房发票则按全额征收。

这就意味着，如果两年内转手所购入的普通住宅和非普通住宅，普通住宅所缴纳的营业税将会比非普通住宅多出很多。“理论上上述情况确实是能省一大笔营业税，但是事实上目前这个政策并不明朗，能不能省这笔钱还很难说”，业内有关人士表示，曹先生能在营业税上省钱的前提是必须提供购房发票。然而，这个却恰恰是目前政策的盲点。

房地产业人士表示，目前广州市刚刚确定普通住房标准，对于144m2以上的房子是否一刀切到非普通住宅行列，房管部门需要赶紧明确。如确定144m2以上的房子是非普通住宅，那么是否应该出台相关措施对这一标准以上的业主补发购房发票？据记者从一些中介机构获悉，截至昨天晚上为止，广州市国土房管局还未对此问题作出明确释疑。

困惑3

超附近房价1.2倍怎样认定

当事人：凌先生 37岁 职业经理

凌先生告诉记者，他最关心的是关于界定普通住房“实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下”的标准该怎么去认定。凌先生称，为孩子的教育着想，他准备在东山区买一套房子。该房子处于东山老城区，只是一栋单体楼，而且面积不过83m2，但目前楼价很高，每平方米超过8000多元。怎么算都会比同级别土地上的其他房子价格高得多。这样看来，他这房子也要归入非普通住宅了，在税费上得多缴一笔。

点评：广州市普通住宅标准必须满足三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144 m2以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以下。

要确定同级别土地上的住房平均价格，首先必须确定“基准房价”。可是，广州市目前的现实情况却是：“基准房价仍在调研当中，力争下半年出台”。

那么在这半年里，该实施什么政策去区分豪宅与普通住宅呢？定义不清，像凌先生这样房子虽小价格却高的市民不在少数，这部分市民的权益应当如何保护？急需政府予以明晰政策。

困惑4

契税到底何时才能完税

当事人：陈先生 35岁 公司经理

陈先生在房地产新政出台前急急忙忙的买了一套房子，而且差一点点不属于“豪宅”。按照陈先生的原意，这套房子地段好，售价低，周边环境闹中带静，是升值自用两佳的选择。他准备2年之后再换房了！不过他现在又开始忧虑了，因为第一次买房子的他听说在购房的时候缴交的契税仅仅是一半，另外一半契税将在办房产证的时候才交清。而这部分的契税是房地产开发商代收的和完税的。

这样一来，陈先生要卖掉现在这所住宅又想免除全额营业税的话，他必须等4年之后了——因为办完房产证起码要2年。陈先生的生活规划完全被打乱了！

点评：建设部、国家税务总局、财政部联合下发的通知规定，个人购房时间以取得房屋产权证或契税完税证明上所注明时间为准，这等于对私人住房转让全额征收营业税的两年大限在起算时间上进行了明确界定。而广州的具体时间还没有界定，也就是说现在是按照国家的规定执行的。但购房者在签订购房合同的时候缴交一半的契税，而另外一半则由房地产开发商代收，在房产证办出的时候才交的。按照国家对房地产契税的有关规定来看，契税应在签订了房屋买卖合同后的10天就可以缴交了，契税的完税时间则是以缴纳完最后一笔契税来作为标准。这样一来，何时完税就成了购房者关心的最大问题，如果房地产开发商代收契税但要等到办理完房产证之后才完税的话，那么购房者本来在购房2年之后买卖就可以免交全额营业税的房子现在买卖要等到4年之后了。

今年1月1日，国土房管部门出台了一个政策，规定消费者购买房屋可以一次性付清所有契税，也可以按照以前的办法分两次缴清房地产契税。虽然不少房地产开发商按照新的政策一次性缴清了契税，但目前还有不少采取以前的方法——等房地产证办出之后才为购房者完税。

困惑5

怎样才算“二次置业”？

当事人：杨小姐 26岁 白领

当记者问起杨小姐所苦恼的问题时，靓丽的杨小姐立即苦长了脸。原来这几天杨小姐正为了房子烦得不行。

杨小姐告诉记者，2003年杨小姐与男友一同出资在海珠区广州大道南海天花园买下了一套房子，当时办理购房合同和银行按碣时，都是把两人姓名写上了房产权益人一栏。但是世事变化常人难料，最近杨小姐与男友的感情走到尽头，两人协商友好分手，把属于两人的物产均变卖兑现，对半算账。其他物产都好卖，只是当初合买的这套房子出现问题了。

5月底，杨小姐将房子资料送到某中介公司挂牌，中介看完资料后告诉杨小姐，因为房子至今还没拿到房产证，按照新规定，6月1日后没有房产证的房子不能交易。这下杨小姐傻眼了。因为杨小姐原本希望将目前这套房子卖出去后，再买一套新房子。可是如果卖不成房子，杨小姐等于已拥有一套房产，再买进房子便是二次置业了。这个“二次置业”的称号可不是好东西，因为不仅会让杨小姐买新房产时，银行按揭的首付会提高，优惠利率也享受不到了，而且税费方面也会加重。

点评：像杨小姐这样的情况，也曾在不少情侣或夫妻的身上发生过。不过，以往这类情况通常可以通过房产转名或对房产进行转让后再行现金结算，阻力并不大。然而如今新政策阻止没有房产证的房子上市交易，以往套现结算的路子便再也走不了。另一方面以往银行和国土房管局对二次置业市民资料的审查并不是很严格。新政以后，银行和国土房管局联网审查市民购房情况是必然的，市民二次置业所付出成本将会增多。像杨小姐这样事实拥有房产多年，只是房产证迟迟未办出来，就不能进行交易不太合理。

困惑6

超2个平方多付1.8万？

当事人：周先生 28岁 公务员

周先生本来应该在最近喜气洋洋地成为有房一族，但是此时他却为意外的一万多元税费头疼。

据周先生称，今年5月他刚在番禺某楼盘买了一套146平方米的房子，成交价4188元/平方米，今年第一季度广州十区的住房平均售价是5318元/平方米，若按低于1.2倍计算，得数应该是4484元/平方米。也就是说，周先生的房子若非面积超标，原本也是可以被划入普通住宅行列的，得以享受1.5%的契税。但是如今按照新政，周先生要为多出来的2平方米多付契税9172元，因为按照政策，周先生须缴纳3%的契税，即18343元，比以前翻倍了。一出一入，周先生可比以前多付了1.8万呢。

更令周先生感到麻烦的是，自己的房子不大不小，正好在区分普通住宅和非普通住宅的临界点附近，由于房子的面积实测面积与计算面积通常会出现微小的误差，房管局测量的与开发商自量的也会有出入，也就是说尽管周先生现在可能需要按照目前的建筑面积缴3%的契税，但是随后再行测绘有可能会面积缩水，又可能只需按1.5%缴纳契税了。

点评：根据目前广州市使用的《预售商品房买卖合同》(示范文本)，其对面积误差的处理原则是：面积误差比绝对值在0.6%以内的，买卖双方不作任何补偿；面积误差比绝对值在0.6%以上、3%以内的，买卖双方按实测计价面积及合同约定的房屋单价，据实“多除少补”；面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。当中可以选择按照套内面积或者建筑面积计算。

关于面积的测算，原本就是房地产纠纷的主要争议点。但是以往主要发生在开发商与消费者之间。如今政府公布普通住宅的标准后，必然使作为普通住宅与非普通住宅临界点的144m2上下房子成为争议多发区。

专家提醒，购房者若不希望买到“非普通住房”，在购房时就要留意了。如果选择建筑面积作为计算单位的，较为简单。必须在144平方米建筑面积中预留面积3%以内的误差空间，最保险的是选择建筑面积139.8平方米以下的房子。这样，即使购房后实测建筑面积超过了144平方米，因其误差大于3%，购房者也可选择退房，而无需承担翻倍的契税。

不过实际情况却会复杂得多。未必有市民在买房前能请测绘部门专门测算清楚房子的面积是否在139.8平方米以内，而如果等到手续都办完了，税也缴完，政府部门再行说明房子面积超标，再去补税于情于理都难说得过去。再说，如果相反，原本超标了，一算没超标，那如何退税是否也该讲讲清楚啊。

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