租房的日子也很幸福 按揭并不适合所有人
http://www.haozhai.cn 文章来源: 上海证券报 2005-06-06 11:33
按揭并不适合所有人
"买房子吧，每个月租房也要一千多元，拿着这笔钱做按揭，也能买一套不错的房子了，几十年之后，这房子就归你了。"不知道有多少人是听了这句话，头脑一热就买了房。今天花明天的钱，提前消费获得了不容置疑的认同。于是，按揭买房成了许许多多人的一致行为，不买房成了落伍的标志。其实，按揭买房并不适合所有人。
许多城市家庭里6个人买一套房，成为既定的事实。小俩口所有的积蓄，加上双方父母的养老钱，只为了能交上一套新房的首付。在接下来的很多年内，还要承担着每个月几千元的月供。父母总会老，难免会生病，后辈也可能跳槽甚至失业，孩子总是要生，生出来就要吃要喝，对于未来这些可能需要的花费，房子卸去了许多年轻家庭最后的一点应付能力。于是，生活的开支被尽可能地压缩，生育的计划被一再地搁置，所有的业余爱好都变成一种奢侈，不敢跳槽，不敢创业，甚至不敢和老板提起加薪的事。
为了一套房子，除了这些付出的代价外，你还将面对加息的风险、持有成本的提高和楼市本身的风险。
租房的日子也很幸福
许多人认为，住在属于自己的房子里，才会真正有家的感觉。一种必须澄清的理念是，买房是改善居住条件的途径，租房也是一条途径。当租赁成为一种常态，生活就不会因为租房而变得不幸福。
从一些发达国家和地区的现状来看，并不是每个人都有必要买一套房子的。在一些发达国家，长时间租房住的人也非常多。在他们看来，病了有医疗保险，老了就住到养老院去，能享受的时候就尽情享受，何必为了一套房子累死累活。《欲望城市》中的凯利就是这样。把她所有买鞋的钱加在一起足够支付房子的首付，可她却从来没动过这个念头。
租房，不仅是一种生活态度，也是一种理财之道。他们不是投资客，他们是只有一套房子自住的普通人家，但如今他们中的一些人毅然决定卖掉自己仅有的一套房，开始"颠沛流离"的租房生涯。他们住在别人的房子里，用卖掉房子赚来的钱做自己想做的事。他们说:"生活，不应该被房子困住。"
卖掉房子租套房
两个月前，在妻子看来，宋国强的想法似乎还有点"大逆不道"------他要把自己家仅有的一套房子卖了，然后去租房住。2001年初，刚毕业的宋国强和女友（现在的妻子）来上海工作，他们在外环线附近租了套房。2002年，买了一套126平方米的三房一厅，总价40.32万元，在父母的帮助下他们首付了10.32万元，贷款30万元15年，每月还贷2380元。
其实，宋国强当初的想法很简单:上海房子连续多年上涨，对于像他这样的工薪族来说，再买一套自己心仪的房子至少在目前不太现实。那么，即使自己的房子哪怕涨到300万元，如果一直自己住的话，涨与不涨对这个家庭来说可能都没有太大的实际意义。但是如果把自己的这套房子卖掉，手头就立即有了一笔流动资金可以灵活运用了。
为了说服妻子，宋国强仔细算了一笔账:如果现在把房子以120万元售出，并提前还清银行剩余贷款约23万元，则剩余97万元，即使保守一点存入银行，按现在5年期存款每年收益3.6%计算（利息税先忽略不计），每年利息34920元，5年利息是34920×5=17.46万元，加上5年来原本用于存入银行还贷的款2410×12×5=14.46万元，减去5年来用于租房钱3500×12×5=21万元（3500元可以在地段很好的地方租一个很舒适的全装修全配二室二厅），5年后总资产应是（120-23+17.46+14.46-21）万=107.92万元。
如果房子不出售，继续还贷，5年用于还贷的款是（2410×12×5）万=14.46万元（有约一半是还本金，一半是利息，未计算利率变动因素）。5年后欠银行本金约23-（14.46/2）=15.77万元，5年后，房子如果维持现在的这个价位120万元，5年后总资产应是（120-14.46-15.77）万=89.77万元。
不算不要紧，这一算还真把妻子给算楞住了。宋国强赶紧趁热打铁，怕光是数字还不够说服力，又给妻子来了个风险分析:如果这5年内上海房价下跌，房子也旧了，不好出手了，那就亏大了。如果5年内房价继续上涨，要达到总资产有107.92万元，这套房就必须涨到138.15万元，涨幅是15%，但谁敢保证5年后这么旧的房子还值138.15万元?当然，如果5年内租金也大幅上涨，那租房成本也会增加，5年内3500元每月的租金能租到好房子吗?答案是能------现在就可以签一个5年期的租房合同。
就在算账过程中，妻子的脸上渐渐地阴转多云接着放晴了。算到最后，她卖房的心情竟然比宋国强还要迫切。于是，夫妻两人将现在的房子以120万元价格出手。现在夫妻俩在公司旁租了一套房，每天上下班只需步行------净赚60多万元，他们知足了。
买房有时还不如租房
"租房不如买房"，曾是几年前普遍流传的口头禅。几年的耳闻目睹，使许多人似乎误认为，买房一定比租房划算。大家不再计算买房、租房到底谁划算，甚至将买房当做满足居住需求的惟一手段。有个朋友买了套房，每天却要花两个小时上班，还说买的房子特值。难道时间和路费不是购房成本吗?
近日国内某知名金融公司发布的房地产抽样调查分析报告显示，目前国内购房成本或月供已超过租房成本，即"买房不如租房"。
李先生在上海内环地区租了一套两室一厅的房子，月租金为3000元，房子售价为100万元。李先生已经有了部分积蓄，足以付这套房子的首付款。
他现在考虑的问题是，是否应该把这套房子买下来。如果房价继续上涨，这笔投资当然划算。
如果李先生买房，他的成本实际有两部分:一是按揭贷款的利息支出，二是购房相对于租房的机会成本，即首付款的存款利息损失。
若以30%的首付比率、6.12%的按揭贷款年利率，以及1年期存款实际利率1.8%计算，李先生按揭贷款的年利息支出为700000×6.12%=42840元，首付款的年利息损失为300000×1.8%=5400元，年购房成本总计为48240元。
而他目前年租金为36000元。"购房成本/租金"比率为1.44，说明目前的房价持续上涨的空间有限，李先生应该租房。
即使购房成本低于租金，由于贷款购房不仅需要付息还需要还本，因此投资者购房时必须考虑"月供/租金"比率。
经过咨询，李先生发现，如果自己交纳首付30万元，余下的70万元通过按揭贷款并以等额本息还款的方式分20年付清，他每个月要支付本息约5063.60元；即使分30年付清，他每月还要支付月供款约4251元。其"月供/租金"比率高达1.69。
也就是说，如果李先生将买来的房子重新出租出去，每个月仍然入不敷出。从这个角度看，李先生还是应该租房。
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