投向租赁市场 维护双方利益请留意租赁合同
http://www.haozhai.cn 文章来源: 房地产时报 2005-06-06 11:36
房地产市场中短期投机行为遭到抑制，许多人主动或被动地将房屋投向租赁市场，改为长线投资。在此情形下，租赁合同对于维护租赁双方的利益显得特别重要。
签约人不是产权人怎么办？
如果签订合同之人不是产权人，则可能存在代理关系或者转租关系。若存在代理关系的，则需有产权人委托签约人的授权委托书原件（最好经过公证）；若存在转租关系的，则需要产权人同意转租的书面证明文件原件，并在合同中约定若产权人同意转租的书面证明文件不真实时，转租人应承担何种责任。另外还需要注意产权人为几人共有，当签约人仅是其中一人时，需有未到场的其他产权人授权委托书原件或者同意出租证明原件等。如果不是上述情形的，则承租人应当格外小心，不要贸然签约，以免上当受骗。
如何支付房租和押金？“付×押×”是租赁市场中对租金和押金支付方式的俗称，比如付三押一，即指租金按两个月为一期支付，押金数额为一个月的租金。具体几个月支付一期租金则由各人自身状况决定。支付租金，作为承租人主要的义务，在合同中必须明确约定清楚每期租金的支付时间和方式，以及逾期未支付的违约责任。此种违约责任常见的形式为：每逾期一日加收一定比例滞纳金，且如果超过一定的合理期限（比如30日），出租人可以单方面解除租赁合同。这种形式既有利于保护出租人的租金收益，又能给予承租人合理宽限期。
“押金”法律上称之为“租赁保证金”，主要用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用。押金应支付多少，应当按照租期长短、装修程度、家具家电数量和价值等因素来确定。对于出租人而言，押金数额越高，保障性能越强。但许多人会把“押金”误解成了“定金”。严格来讲两者属于完全不同的两个概念，只有在合同中有特别约定时，“押金”才具有“定金”的担保作用。
需要特别提醒的是，无论支付租金还是“押金”，若通过银行划账方式支付的，最好直接划入产权人名下的账户，并留执好相关划款凭证控制资金风险。
何为免租装修期？“免租装修期”属非法律明确规定的概念，所以应当通过合同来约定其内容。免租装修期较多出现在办公楼、商铺租赁当中，主要是由于承租人在交房后需要在一段时间内对房屋进行装修后才能办公或营业。此种情形下，出租人同意不收取承租人装修期间的租金，但依据惯例，因使用而产生的水费、电费、电话费和物业管理费等仍由承租人支付。所以“免租装修期”的长短以及各种费用的承担，必须依据合同明确约定，而不能想当然地理解。
家具、家电等设施出现故障谁来修？
签订租赁合同时，对于家具、家电等附属设施、设备的维修义务应当明确约定。一般约定，因自然原因引起的功能减弱和正常使用而产生的损坏，应当由出租人承担维修义务，并承担相应费用；因承租人不当使用造成的损坏，应当由承租人承担维修义务，并承担相应费用。
承租人迟迟不缴纳水费、电费、电话费等费用怎么办？
依据前面所述，出租人可以用承租人的“押金”抵扣。但是，可能会面临的问题是，押金抵扣完了该如何办？因此，在合同应当约定补足“押金”的方案，即每次出租人用“押金”抵扣相关费用后，承租人应当在合理期限内补足支付“押金”。如果经出租人通知后一定时间内未补足的话，则出租人可以单方解约，并追究承租人相应的违约责任。
出租人一直迟迟拖延维修相关设施、设备的情况，也一直是让承租人头疼的问题。对此，承租人可以在合同中约定，如果出租人拒不维修的，承租人可以代为维修，但费用由出租人承担，并有权从应付租金中等额扣除。
出租人将已经出租的房屋出售给他人的，承租人怎么办？
相关法律、法规为了保障承租人的使用权，给予承租人两重保障：第一，出租人出售已经出租的房屋时，出租人应当提前三个月书面通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；第二，如果承租人不想购买的，也没有关系，依据合同法的规定，房屋所有权的变动，不影响租赁合同的效力。也就是说，即使出租人将房屋出售了，买方亦应当继续租赁合同，否则需要承担违约责任。
一方违约了，怎么办？
合同应当根据不同的违约情形，约定不同的违约责任。比如，若出租人逾期交付房屋，或者租期结束承租人逾期退租的，可以每日按高于租金标准收取违约金；若出租人擅自收回房屋，或者承租人擅自退租的，可约定一次性承担较高的违约金，也可以约定支付未使用租期的租金作为违约金。
对约定违约金的数额上，办公楼或者商铺应当高一些，因为这两类的租金水平市场波动较大，如果违约金较低，违约成本较低，容易引发违约行为。特别是承租人对房屋进行过重新装修的，可在合同中约定出租人违约时除承担违约金外，还需承担相应装修补偿。
办公楼、商铺等非住宅租赁需要特别注意哪些问题？
首先，特别注意产权中的土地用途和房屋用途。如果土地用途和房屋用途与承租实际用途不相符合的，则承租人可能面临无法办理营业执照、无法通过相关审批手续等风险。
其次，需要了解相关商业规划和有关政策等。如果承租人将要经营的业态不符合相关的商业规划和有关政策，比如承租一个不可经营餐饮行业的房屋准备开设酒店，必将导致人力、财力的浪费。在无法确定的情形下，承租人可以在租赁合同中特别约定相关事宜作为解约条件，以此避免遭受不必要的违约责任。再次，出租人应特别关注因租赁行为而需缴纳的税费数额，因为非住宅租赁的税费数额较高，且实际收税标准有诸多变化，出租人应当充分认识税费成本及变化风险，并在租赁合同中有所预防。
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