开发商擅改小区规划 竟说是为业主"安全"
http://www.haozhai.cn 文章来源: 名牌楼市 2005-06-06 14:14
根据建设部《商品房销售管理办法》第二十四条和国家七部委发布的有关整顿全国房地产秩序的通知规定，开发商未按照规划部门审核批准的小区规划图纸建造相关项目，或者擅自变更小区规划，除应承担相应的行政责任外，如开发商在合同中或在消费者购房时以广告等形式明确承诺的规划项目，开发商违反的，还应该承担相应的违约责任，即使该变更经过有关部门的批准，但未经业主听证的，依然属于违约行为。
面对法律法规的明确规定，开发商违反合同约定、擅自变更规划的行为却仍时有发生。近日，本报读者刘女士来电反映所居住的小区规划被变更以及小区设施与售房合同和广告严重不符的情况，在与开发商进行了多次沟通和交涉后，开发商却给出变更规划完全是出于对业主负责的回答。实际情况又是怎样呢？记者就此进行了调查。
2001年6月，刘女士与上海兴宇发展公司签订了《商品房预售合同》，购买位于淮海西路某楼盘一套房屋。双方在合同中约定：小区将沿淮海西路设置主入口；小区内将建有溢水石壁与喷水设施等景观。此外，开发商在售楼书及口头上承诺，将建设小区内的老年活动区、儿童活动区、小区绿化等配套设施。
2002年7月，开发商将房屋交付给刘女士等业主。此时，小区内与住宅楼作为一个项目、统一规划的商务楼尚未完工，小区绿化和景观等配套设施也处于待建状态，但开发商表示将一一实现合同的约定。
2003年3月，开发商在完成商务楼的施工后，未经业主同意，擅自停建了原来在购房合同中约定的溢水石壁与喷水设施等景观，并将小区主入口沿淮海西路从弄口向后移了50米。更令业主气愤的是，开发商在小区住宅楼和商务楼之间建造了规划中不存在的隔离围墙，使得小区绿化面积大幅缩水，老年活动区、儿童活动区等配套设施不见踪影。待这一切既成事实后，2003年10月，开发商才通知小区业主征求意见。
在该小区，记者见到了开发商违规建造的隔离围墙，围墙将统一规划的小区一分为二，同时也造成小区地下车库入口在围墙外而出口在围墙内的情况，小区安全难以得到保障。本应建造溢水石壁与喷水设施等景观的区域，如今却成为小区商务楼专用的停车场。
据记者查阅的上海市建设委员会于1999年作出的《关于淮海西路432号地块商品房项目初步设计的批复》中规定，该小区总体绿化率核定为31%，同时据规划部门审核的小区规划图纸，小区围墙纯属违章建筑。
记者就小区内存在的问题询问了开发商，开发商有关负责人表示，围墙是考虑到对住宅小区进行封闭式管理，为了小区业主的安全而设立的，符合绝大多数业主的利益；老年活动区、儿童活动区等设施，由于未在合同中明确约定，不具有约束力。
面对开发商的回答，刘女士等小区业主不禁要问：难道围墙造成地下车库出入口的分离是为了业主的安全？难道售楼广告的内容不具有约束力吗？
律师解答
刘女士的案例实际上包含了两个法律问题：一是广告和宣传资料的法律问题；二是小区规划变更的法律问题。在这里，本律师结合案例来阐述一下法律、法规的规定和司法实践的做法，同时给广大的购房者一些建议以规避此类风险。
广告纠纷之所以成为商品房预售纠纷的新焦点，既有合同约定不明、法律法规不够完善的原因，也有期房预售本身的属性所决定。由于房屋、小区设施尚处于建设阶段，购房人无法获得直观、具体的认识，实际上只能通过开发商提供和制作的媒体广告、售楼书、样板房等对所意向购买的期房作出判断。这类销售广告和宣传资料往往设计精美、投资不菲、承诺具体，对购房人具有很强诱惑力，且开发商经常会利用签约的优势地位，故意忽视或拒绝将其内容作为预售合同的附件。即使有约定，购房者和开发商对预售合同附件中的小区规划图约定得也比较模糊，很多附件根本无法辨认房屋周围到底是绿化，还是停车位。当购房者以实际交付的房屋与楼书中的规划不一致为由要求赔偿时，开发商往往以广告、楼书不是合同附件为借口，拒绝承担责任。
因此，虽然合同法规定，商业广告原则上为要约邀请，不具备法律约束力，但最高法院为平衡购房人与开发商之间的利益，其司法解释——《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称：《解释》)第三条突破了合同法的限制，明确规定销售广告和宣传资料可以视为要约，当事人违反的，要承担违约责任。但仔细研究《解释》第3条规定，我们会发觉，广告和宣传资料要被视为要约，还应当同时满足两个条件：1、出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺“具体确定”；2、“说明和允诺”对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有“重大影响”。但是在什么情况下构成“具体确定”，什么情况下构成对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有“重大影响”则属于法官自由裁量的范围。司法实践认为，审查说明和允诺是否“具体确定”，要审查说明是否有清楚明白的具体内容和事项，允诺是否有明确的标准和肯定的含义。至于如何界定“对商品房买卖合同订立和房屋价格有重大影响”，是需要根据具体的事实和证据加以认定。如在本案中，刘女士受售楼书以及业主手册上所明示的小区平面示意美景以及小区完善的活动设施所吸引，决定在此安享晚年，并特意购买了能欣赏到溢水石壁景点的房屋。毫无疑问，小区规划的变更、溢水石壁的停建对刘女士的购房判断已构成直接、重大的影响。
本案中，规划变更的合法性也是双方当事人争论的焦点。因规划变更引起的预售纠纷也有逐步上升的趋势，从静安区法院和徐汇区法院去年受理的案件来看，规划变更引起的纠纷占了商品房预售纠纷不小的比例。 除了把绿地改建造房子这样的严重变更外，规划变更更多的是小打小闹的变更，如绿地变成了地面停车库或多出一个变电站；网球场从小区的东面移到了西面；小区绿化率“缩水”等。本律师认为，按照《城市房地产管理法》、《商品房预售管理办法》的规定和要求，开发商在发布房地产广告以前，应当已领取了建设工程规划许可证，已经对该项目的规划方案、建筑设计方案等进行了审批。如开发商擅自改变规划和设计，行为具有明显的违法性，自然构成违背承诺的违约行为。如广告和宣传资料的内容未经规划审批，则应当按照合同法的相关规定界定为欺诈行为，开发商要承担缔约过失的民事责任。本案中建筑工程规划许可证附件中的总平面图清楚表明了小区内道路、设施的布局，业主的房地产权证所附的地籍图上也显示商务楼的占地的确在业主红线包括的范围内，属于小区业主们的共同所有。开发商改变道路和围墙的布局于法无据、与约有违。
由于预售商品房和已建成的商品房销售存在着一定的区别，在购买预售的商品房时应注意以下问题
1、根据《商品房销售管理办法》尽量将商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，在预售合同中约定。
2、要求开发商出示建设工程规划许可证，开发商如未取得建设工程规划许可证或不按照建设工程规划许可证进行建设，其房屋和小区设施都属于违章建筑。且根据《上海市住宅物业管理规定》的规定，要求开发商将建设工程规划许可文件载明的建设项目平面布局图以及归全体业主所有的配套设施设备在预售合同中包含和列明。
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