维权:六套房产欲毁约 下家 银行
http://www.haozhai.cn 文章来源: 上海楼市 2005-06-08 14:09
上海的房地产市场自从2003年下半年宏观调控以来，经历了土地大限、加息、限贷、一手房二手房网上公示等诸多政策措施的洗礼，市场也曾一度出现过短暂的观望，但是，这些似乎均未给始终高位运行的上海房市以有力的冲击，有实力的投资投机客始终对后市信心十足。不过也难怪，2004年下半年的反弹行情以及今年年初的房价暴涨局面也印证了以往政策的温和性，以及市场强大的吸纳能力。
而同时，这种不正常不稳定的房地产市场暴利现状也在拥有大量投机房产、尤其是处于离婚边缘的家庭内部催生出了新的怪胎，其利益纠葛牵涉到了无辜的买家以及银行，可谓殃及甚重。记者前不久就在法庭旁听到了这样一起案件。
2005年5月9日上海市第二中级人民法院下午2 : 30
案件：原告刘某（女）诉请其前夫黄某履行离婚协议书中协议归其所有的七套房屋的过户更名手续。
从表面上看来，此案件只是一起普通的有关离婚协议的执行方面的案件，此次开庭为二次开庭审理。但是，随着法庭调查的深入，记者了解到了案件事实的复杂程度——
原告刘某（女）与被告黄某于2004年11月29日协议离婚，协议中将双方所有的13套房产进行了协议分割，并将其中七套位于中远两湾城的房屋协议归刘某所有。因是按揭贷款购置的，约定剩余贷款由刘某偿还。但是，因为这七套房屋当时购买时房产证上只有黄某一个人的名字，所以涉及到了房产过户更名的问题。
而问题是，在双方协议离婚后，上海的房地产市场经历了年中时政策带来的短暂观望后，在2004年11月后房价出现了翘尾现象，涨幅较大，这对于拥有数套房产的像刘某黄某这样的短线投机客来说，无疑是个利好信号，基于对后续调控政策的恐慌，此时抛盘不啻为一个好时机。于是，二人商议又委托第三人将七套房产中的六套抛售。
在当时市场上人们“买涨不买跌”的心理追购下，12月底，六套房产很快便在中介的帮助下找到了下家，因为房产证上当时只有黄某的名字，便分别由黄某与买家签订了房屋买卖合同。
可是春节传统的淡季过后，上海房价又出现了新一波暴涨行情。想来，投机者的心态应是怎样的。刘某向黄某提出欲毁约停售，并提出诉讼请求，要求黄某将房产过户更名至自己名下，但是，这时候，问题就复杂了。
买家权益受到严重挑战
“在当初与买家签订买卖合同的时候，均约定了高额的违约金条款，而且本来已经约定好要与买家到交易中心办理过户手续的，因为刘某起诉，房屋被查封，才被搁置。至目前为止，已经有四位买家起诉至法院或者申请仲裁，要求合同签署人黄某继续履行合同约定，办理过户。”黄某的代理人李律师告诉记者。
至此，下家权益受到了挑战。据记者庭外了解，这六个下家中诸多为外地买家，而且基本是买来为子女将来自住。
杭州的张先生和吴女士就是其中的两位买家。他们都是2004年12月24日在中介的撮合下与黄某签订了房屋买卖合同，并且都向银行申请办理了转按揭（当时上海并没有叫停转按揭）。
“我们都支付了35%的首付款，原来也和上家约好，在银行转按揭贷款放下来之后的七个工作日内到交易中心办理房产过户手续，谁知道3月初的时候，中介打电话来告诉我们，我们购买的房屋因牵涉案件，被查封了！”
“原来听说女方也是同意出售房屋的，我们也交了定金。”从法庭提供的证据上来看，刘某也确实对收受的定金开具了收条。
贷款银行参加诉讼，挺而维权
另黄某的代理律师还向记者表示，“除去六家下家的权益不谈，过户更名给刘某还有一个问题，那就是按揭贷款房屋所涉银行的权益保护问题。”
据悉，六套房屋所涉银行包括农行、广东发展银行、交通银行、中国银行四家银行。
依照我国《担保法》第四十九条规定，“抵押期间，抵押人转让已经办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或未告知受让人的，转让行为无效。”
同时，根据《银行住房贷款借款抵押合同》第八条第（一）款第（2）分项约定，“抵押期间，未经抵押权人的书面同意，抵押人不得自行以转让、交换、赠与、再抵押等方式处置抵押物。抵押人擅自处置抵押物的，其行为无效。”
而依据前述相关规定：如原告刘某要求被告黄某将涉案房屋变更登记为其名下，首先须征得抵押银行的同意，否则将无法实际履行。
而之后，2005年3月，为了打击投机，上海市银行同业公会会同沪上十六家中资银行一致叫停二手房转按揭，即银行按揭贷款购买的二手房必须在还清贷款后方能办理变更登记手续。
如此一来，按揭房产所涉贷款银行纷纷提出异议，并作为有利害关系的当事人向法院提出了独立诉讼请求，明确表示如果刘某不能全部提前还贷，决不同意将房产转按揭过户更名给刘某。
对此，主审此案的法官认为，作为银行来说，抵押权就是很好的救济手段，如果刘某没有了还款能力，银行完全可以将房屋拍卖获得救济。
针对法官的这一说法，记者和与该案有关的银行联系，广发银行上海分行的代理人金律师称，“抵押权是银行的救济手段，但是无论何种救济手段，那是银行自身的权利；而银行在办理按揭贷款时，贷款人是黄某，考察的也是黄某的资信能力，现在欲变更贷款人，银行当然要考察刘某的资信能力，而显然，刘某是不具备这种能力的。”“而且，即使法官不将上海市叫停转按揭的银行间协定作为判案的法律依据，认为银行可行使抵押权的最终救济手段，在现在处于敏感期的上海房地产市场中，如果银行同意转按揭给资信能力不好的刘某，很可能即使拍卖该房产也无法保全自身权益。”
即使刘某可以全部提前还款，六个无辜买家的权益又由谁来维护呢？
至记者写稿时止，此案件因为相关下家的起诉及申请仲裁，已经无法进一步审理。
思考
由此，我们不禁要想到这样一个对于欲毁约者不尴不尬的现状：当初欲毁约时，房价节节攀升，正是由于看好后市行情，以待更大暴利收益才有了毁约之心；而今，特别是七部委联合发文后，投机者都疯狂抛盘的情况下，房价持续走低，留在手中的也都是烫手山芋；而且，从案件事实上看，存在黄某在刘某不知情的情况下擅自出售房产的可能性不大，那么对下家数额巨大的违约金理应最后仍由刘某承担。如此一来，投机房产的更大的暴利收益只能成为南柯一梦，甚至是更大的损失了。
向购置二手房产的买家敲响警钟
为了避免签订的房屋买卖合同在履行阶段出现上述问题，一定要在签订合同前，彻底明晰房屋的权属。即使房产证上只有一个人的名字，也一定要追问此房产是否还与其他人存在所有关系，如果有，最好该所有人在合同签订时在附加条款上也以签字为证，以免出现上述案件中的情形，最后不得不诉至公堂。
理应引发银行的思考
银行在婚姻存续期间，发放个人住房按揭贷款考察个人资信还贷能力时，即使房屋买卖合同的买受人只有夫妻中的一人，是不是也应该将夫妻中的另一方作为还贷人进行考察；同时，考虑到夫妻离婚后按揭房产的分割，如果房产证上原有的所有人名字要予以变更，而这牵涉到变更后的所有人资信不佳时，如何才能更好的规避银行的风险？
插曲
据买家张先生向记者痛诉，撮合交易的中介在案件审理期间，竟然要求其签订一份承诺书，承诺“如果最后合同不能履行，不追究中介方的任何责任，同时中介方不退还中介佣金。”
为此，记者咨询了相关的房地产专业律师，中介方面的这种做法是完全没有道理的，买卖如果然不能成交，佣金理应退还。
不管是怎样的矛盾和冲突，上述原夫妻间的、上家与下家的、原告与银行间的、买家与中介方的，归根到底都是由上海房地产市场不正常的扭曲的现状催生出的怪胎。看来，市场的确是需要回归理性的时候了。
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