小赚炒租大赚炒房 从转租投资到有心炒房的故事
http://www.haozhai.cn 文章来源: 成都晚报 2005-06-09 11:02
2000年，陈小梅从华西医科大学医药学科毕业后，顺理成章地进了成都一所区级医院药剂科当了一名药剂员。短短几年的业余房产投资，陈小梅已经赚到了近20万元的投资利润。
偶然开始的转租投资
参加工作后，陈小梅在市区租了一套套一的房子居住，租期一年，月租金300元。2000年下半年，陈小梅从原来的区级医院调到另一家市级医院，新的工作单位从此离她的住处遥远起来，上下班非常不便，于是陈小梅决定将租房退掉。但当她向房主开口退租时，却遭到了房主的拒绝。由于事先已经将一年3600元的租金交齐，如果退租房主就得退还她后5个月1500元的房租，对此，房主显然是非常不情愿的。房主拿着租房合同对陈小梅说：“退房不退租，咱们可是有约在先的！”任陈小梅怎样解释和哀求，房主就是不同意提前退租；如果自己主动弃租，则只有让剩下的1500元房租打水漂，陈小梅觉得非常心疼。
一天，她路过一家房屋中介所，看到屋里屋外张贴了不少出租房信息，这让陈小梅不禁灵机一动：何不将自己租来的房子转租出去？这样，不就可以解自己的燃眉之急了吗？陈小梅为自己的灵机一动欣喜不已。回去以后经过思忖，陈小梅发现，这个方法不仅可以解决自己目前的问题，甚至从长远看还可以成为自己的一种投资方式。在连续跑了几家中介公司后，一个“租房投资“的大胆想法在陈小梅心中形成了：到成都打工的人逐年增多，他们背井离乡来到陌生的城市，当务之急就得解决居住问题。而买房对大多数打工仔来说是遥不可及的，租房居住的需求量非常之大。于是陈小梅到附近一家中介公司将自己目前租的这套房子以550元每月的价格挂牌求租，并很快就出租出去了。转租之后，陈小梅不仅解决了自己的问题，还意外获得了250元的“纯利润”。
尝到了甜头之后，陈小梅从此也就开始了通过“转租”投资的“炒租”生活。陈小梅开始有心搜集各种出租信息，无论是中介公司的、报纸上刊载的，还是电杆上张贴的租房广告，她都十分留意，并认真记录和分析，如果觉得可能有转租差价的就亲自去看看房源。用较低的房租把房主的房子租下来，再以租房者可以接受，自己又有赚头的价格，把房子租出去，从中博取价差。
一次，陈小梅在玉带桥附近以每月750元的价格租到了一套建筑面积78平方米的两室一厅住房。通过对玉带桥附近的租房调查，陈小梅认定这是一套极有潜力的出租屋。果然，在随后的转租中，这套房屋被一家广东家俱公司的成都办事处以每月1500元的价格租用为办公场地。转租之后，陈小梅一下子就净赚了9000元。就这样，无论一套房屋每月可赚租金二三十元，还是年赚租金利润上千元，陈小梅都一一笑纳，大小通吃。一年下来，陈小梅统计战果，全年转租房屋12套，纯收入竟然有4万多元。
有心寻找的炒房机会
2002年夏天，陈小梅受邀到一同事家聚会。同事的家庭条件不错，拥有一套120多平方米的三室两厅住房。闲聊中，陈小梅了解到同事家所在地原是旧城，是清一色的老房子，去年政府改造后，他们才搬进了新楼的。“说者无心，听者有意”，同事的一席话，又为陈小梅点拨了一线商机：当时市政府正在加大旧城的改造步伐。倘若瞄准时机，提前一步在旧城改造区以较低的价格购得平房，等到拆迁改造后，再把商品房以较高的价格出售出去，所获的利润肯定会比转租房屋高得多。
瞄准商机，陈小梅马上利用近一个月的时间，收集掌握了市政府当年的旧城改造动态，圈定了几个旧城区并一一进行了详细的实地考察。在调查中她了解到了旧城区住户的三种心态：一种人耐心等待拆迁；一种人担心一旦异地安置，地理位置不理想，希望“熬”价钱；还有一种人不想等下去，想拿到补偿就搬走。同时，她又对旧城区的户型面积进行了考察，大一些的成套的平房建筑面积在70平方米～90平方米之间；小一些的单体地房建筑面积在40平方米～60平方米之间；而一些小平房、偏房的建筑面积只有20平方米～30平方米。考虑到自己的实力，陈小梅把买房的目标定在了既具有第三种心态又拥有小平房、偏房的群体上。一套这样的房屋给价充其量六七万元左右风险相对小得多。
2002年，她先后在旧城改造的区域投资17万元，买了三套这种小户型的平房。一年后，这些地方都顺利拆迁，三套平房变成四套楼房之后，转手净赚了8万元。不过，陈小梅总结的经验是购买这样的旧房虽然回报率较高，但回报周期却相对偏长，不可能立见功效。所以，陈小梅一方面把闲置的暂时无用的资金压在购买旧房上，一方面并没有放弃转租房屋博取价差的老行当。陈小梅认为，这是一种长线谋利与短线创收的最佳结合。
秦先生：在和房主签订商铺租赁合同时，应该注意些什么？
版主：首先，承租之前一定要先查证商业用房资料，煤气、水、电的容量是否符合要求。其次，事先仔细研读租赁合同内容，比如：租赁期间租押金与收取日。租约终止转租限制、租期中途解约应如何处理，要提前多久告知、店面照片存档，并注明使用材质，作为日后原状归还的证明、每年租金的调幅，事先约定于契约当中，或何种条件下可调整房租、房子整修时，费用由谁来负担、租约到期之后，店面是否应恢复原状，如租约到期后承租人有继续承租的表示，要提前多久告知等等。
钟先生：我准备投资购买一间150平方米左右的临街商铺投资，请问应该注意那些问题？
版主：投资商铺，你首先要考虑出租给谁？因为租户是直接影响到投资者回报的因素。建议你将出租对象锁定在一些稳定的租户，如大公司网点，品牌服装店，品牌连锁餐饮店。另外你要对投资回报率有个事先的确定。将首月租金×１2÷商铺总价，就可算出大致的投资回报率，商铺的回报率如果达到8%，就是比较高的了。
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