“售后包租”隐患甚多 法律缺失使得保障困难
http://www.haozhai.cn 文章来源: 人民网 2005-06-13 13:12
“三年包租，租金回报21%”、“十年包租，年回报8%”以及“一铺何止养三代”等充满诱惑性的字眼，正在吸引投资者的眼球。“售后包租”，这种投资者量身定制的投资型房地产商品，再次成为房产投资的一道别样风景。
售后包租曾在上世纪六、七十年代出现于美国，后流行于日本、中国香港。九十年代中期，在海南兴盛至极的商业房地产销售模式也颇为流行。但从目前的市场运作情况看，售后包租并不保险。投资者虽已普遍地意识到信用风险，但其中隐敝的其他风险，更应引起关注。合同风险
售后包租，是指房地产开发经营企业或房屋产权单位，在其投资建造的商品房出售时与买受人约定，出售后的一定年限内，由出售人以代理出租的方式进行包租，可以以包租期间的部分租金预先冲抵部分售房价款，或每年支付一定比率回报的营销模式。
《商品房销售管理办法》中有关的销售条件规定，“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”。因此，投资者在购买类似房地产商品的时候必须调查清楚。
售后包租的项目，在签订售后包租合同的时候，要看清是否为已竣工商品房；签订售后包租协议的主体是谁，最好不是此项目的开发企业。因为一旦陷入未竣工商品房以及涉嫌房地产开发企业变相以返本销售方式销售商品房的陷阱，投资者所签订的售后包租合同将会由于缺乏法律效力，自身权益难以得以保证。市场风险
售后包租产品对于投资者最大的吸引力在于，既能获取稳定的投资收益，又能享受房产增值所带来的增值收益。但是，商业房地产的价值有其特殊的市场表现形式。
如果在包租期内，该项目能够得到市场认可，其商业价值将不断得以提高，由此带来的是后续租金的提升，商业房地产自身价值的不断提高；如果在包租期内，商业定位出现偏差、商业运营管理出现问题、那么该项目的商业价值不仅不会得以提高，反而会形成恶性循环。这种情况下，投资者将面临两大风险：
一方面，包租期满以后，是否还能获取包租期内相同的稳定投资回报；另一方面，在市场无法形成规模和氛围的情况下，商业房地产商品将会出现贬值的可能性。法律缺失风险
从目前国内的现有法律看，投资者购买售后包租类房地产商品承担着较大的风险。
采取“售后包租”销售的方式，存在两层法律关系，一层是投资者与开发商之间的买卖关系，另一层是投资者与第三方的委托代理关系。而一旦租赁环节出现问题，不能实现包租，其损失只能由租户或第三方承担，与开发商无关。
同时，按照相关法律规定，第二个层次出现的“委托代理”纠纷，受托人的任何行为，最终承担责任的是委托人。
因此，如果双方未对委托经营事宜与及相应的违约责任进行详细约定，一旦出现问题将使得业主方处于不利地位。
另一方面投资者与承租方签订的委托租赁合同，在有关租期、解约条款等方面均属当事人约定事项，法律没有强制性规定，而在担保方面国家亦没有出台相关惩罚或监管细则，一旦出现开发商信用危机和保租回报难以支付局面，投资者利益将难以得到保障。特别提示
一、售后包租的商业房地产商品，在销售价格确定时，绝大多数的项目已将包租期内支付的回报打入价格之中，即购买时的价格超乎其价值即贵卖；
二、售后包租的零风险只是一个概念，业主虽然没有经营风险，其投资回报（租金和升值）则是源于市场和消费者，一旦有房无市，经营者无法实现正常的销售收益，其商业价值自然无法实现。
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