契税增加新政实行 帮你算算转让出租哪个更合适

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 城市快报　　 2005-06-14 17:29

从今年6月1日开始，政府的房地产税收政策发生了根本的改变，不但对不同面积的住房进行了区别征税，还特别规定，买房者如果在取得房屋后两年内就卖掉，将按照房屋成交价的5.55%征税，也就是全额征税，而以往则是按照房屋买卖的差额征税。

此外，“六一”之后购买非普通住宅将按3%的比例征缴契税。日前本市房管局发布了2005年房屋租赁市场指导租金，不少读者打电话询问，手头的房子是卖掉合算，还是出租合算，应广大读者的要求，快报专门请专家为读者算了一笔细账。

不同购房者的房屋转让成本公式为：转让成本契税＋营业税＋其他一次性支出根据新的房地产税政策共分为六种情况：

1、未超过2年的普通住宅。其契税按买入总价的1.5%收取，而营业税按其卖房总价的5.55%收取，即：契税=买入价×1.5%；营业税=(买入价+差价)×5.55%；其他一次性支出：包括保险费、公证费、律师费、印花税、评估费、中介费等。转让成本=买入价×7.05%+差价×5.55%＋一次性支出。

2、满2年的普通住宅。与第一种情况的不同点是不用交营业税，因此根据以上计算，即：转让成本=买入价×1.5%＋一次性支出。

3、六·一前签(预售)合同未满2年的非普通住宅。与第一种情况相同，即：转让成本=买入价×7.05%+差价×5.55%＋一次性支出。

4、六·一前签(预售)合同已满2年的非普通住宅。它与第一种情况的差别在于营业税按照卖房所得的增值部分的5.55%收取，即：转让成本=买入价×1.5%+差价×5.55%＋一次性支出。

5、六·一后签(预售)合同未满2年的非普通住宅。第5、6种情形的应交契税增加到买房总价的3%，其营业税的缴纳情况则分别与第3、4种情形相同，因此：转让成本=买入价×8.55%+差价×5.55%＋一次性支出。

6、六·一后签(预售)合同且已满2年的非普通住宅。转让成本=买入价×3%+差价×5.55%＋一次性支出。

具体购房者的应用实例例一：刘先生在2002年10月份买了一套总价35万元的80平方米的普通类住宅，现以45万元卖掉，其他一次性支出1万元。该地的房屋租赁指导价格为25元/月/建筑平方米。

这个案例属于第二种情形。由政策可知，他可以免交营业税，则他的转让成本为：转让成本35万元×1.5%＋1万元1.525万元投资收益45万元-35万元-1.525万元8.475万元年平均投资收益率投资收益/投资成本/年数×100%8.475万元/35万元/2.75年×100%8.8%

出租一年收益80平方米×25元×122.4万元年出租收益率2.4万元/35万元×100%6.86%这样，房屋转让的收益要高于房屋出租的收益。例二：张先生今年3月份买了一套面积150平方米、总价在120万元的非普通类住宅，现在想以131万元脱手，其他一次性支出合计为1.5万元。该地的房屋租赁指导价格为30元/月/建筑平方米。

根据政策，张先生属于上述第三种情况，则他的转让成本为：转让成本120万元×7.05%+11万元×5.55%＋1.5万元10.5705万元投资收益131万元-120万元-10.5705万元0.4295万元投资收益率0.4295万元/120万元/0.25年×100%1.43%出租一年收益150平方米×30元×125.4万元年出租收益率5.4万元/120万元×100%4.5%在这种情形下，租房的收益率远高于转让的收益率。

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