焦点

房地产回暖：房企私募融资触历史冰点
　　　随着二季度国内房地产成交的持续活跃，开发商自身的资金压力得到进一步缓解，开发商通过私募股权基金融资的交易迎来历史最低点。 　　二季度以来仅一起投资 　　昨日，清科研究中心发布的一项研究报告称，二季度以来，我国仅有1起针对中国房地产企业的私募股权投资案例发生，涉及投资金额为2928.26万美元。 　　报告指出，2009年上半年，私募股权基金对房地产行业的投资波动性较大。一季度虽然各级政府出重拳救楼市，但房地产行业仍处于发展低谷期，房价持续下滑，这也为私募股权基金创造了非常有利的进入时机。一季度，共发生6起针对中国房地产企业或房地产项目的投资，投资活跃度处于2008年以来的最高点。 　　进入二季度后，全国房地产市场迎来了交易的持续活跃，带动整个房地产市场的逐步回暖，开发商自身的资金压力得到进一步的缓解，开发商与私募股权基金合作的需求较早前有明显下降。 ...

二次房改“真假传闻”的背后
　　　一则关于中国住建部牵头启动二次房改调研的消息最终属于“子虚乌有”。然而，假消息之所以引来市场高度的关注和炒作，其背后是中国房地产市场走过十余年市场化道路后的结构矛盾与失衡。改变这种失衡局面的迫切希望，是所谓“房改”呼吁者的初衷。看到这一点，进而深入思考它，我们才不辜负了这一场轰轰烈烈的房改“乌龙案”。 　　事件前因后果非常简单：10月18日，有媒体报道称住建部牵头调研“二次房改”。因为切中楼市矛盾核心，消息一发引起市场极大关注。“目前是中国经济企稳回升的关键时期，房地产市场起到至关重要的支撑作用。国家会在这个时候做体制方面的根本性改革吗？”一位上海大型房企董事长在第一时间向上海证券报表示质疑。随后，中国房地产业协会高层明确表示，“目前最需要的保持房地产政策稳定性与延续性。所谓二次房改的说法根本是子虚乌有，连否认都不需要。” 　　然而，当记者追问房改呼吁初衷是否在于...

分析人士称房价攀升显著城市可能开征物业税
　　　　地王涌现、供应紧张、投资火爆、通胀预期等因素综合下，房价几乎看不到下行空间。面对高房价，购房者不得不寄希望于非传统调控政策——物业税。 　　最近一段时间，投资推动楼市成交，投资客持有几套物业在手而不售。这一方面造成了房价不断飙升，另一方面也使住宅空置率日益提高。 　　开征物业税的呼声日益高涨，各方都希望通过物业税增加房产投资者囤房成本，迫使其降价出售。专家建议，考虑到老百姓的基本自住需求和各地区的差异性，可以从持有第二套房开征物业税。 　　投资之“忧” 　　从年初到现在，楼市经历几轮明显转变，其中投资需求比例大幅增加，成为今年楼市一突出特点。 　　从置业目的来看，从年初刚性需求骤然释放，转变为投资保值需求的不断抬头。这直接导致了高端高档住宅市场的火爆，在楼市成交上得到最为明显的体现。 　　方方地产工作室分析师凌小洁告诉早报记者，以上海为例，楼市从一季度低位整理到二季度迅速...

机构：城市化加快进行时 房地产业好戏有续集
　　●当前中国房价处较高位置，这反映在住宅租售比上，但一些城市楼盘开出后往往一周内就卖出80%、90%，部分成为日光盘，所以从根本上看，供求矛盾决定了房价的持续上涨 　　●2007年、2008年发展商购地面积分别为4亿和3.5亿平米，未来可形成住宅面积约为7亿和6亿平米，正好销售情况大体对应，这就是发展商2009年住宅旺销后大量高价买地的主要原因，因为再不买就要断粮了 　　●尽管短期房价波动会比较大，但立足三、五年看，在中国城市化率接近70%前，房价、地价向上趋势难以改变。未来逆转的标志有三点：第一、内需型社会的形成；第二、M2增长率回落到10%以下；第三、城市化临近尾声 　　最近两年的股市运行表明，地产股始终是大盘的先行指标，而房价和地价趋势无疑又是地产股的风向标。从最近的情况看，市场对当前房地产现状，及其未来发展存在相当大的分歧。常识来看，中国房价处在较高位置，这反映在住宅租售...

多数商业银行取消二套房贷利率优惠
　　　随着贷款政策收紧，目前大多商业银行已取消了二套房贷的利率优惠。随着这一影响，更多的借款人将目光投向了“房产抵押消费贷款”。 　　“最主要的原因是，目前的抵押消费贷款的利率等于甚至可能低于二套房贷利率。”中易安房地产担保有限公司市场总监徐东华表示，不少升级置业的客户了解这一情况之后都选择了抵押消费贷。“另外，抵押消费贷更为灵活的用途明显受到更多的消费者欢迎。” 　　利率优势明显 　　记者了解到，二套房贷政策收紧后，房贷首付成数必须四成以上，而且严格执行1.1倍的贷款利率。而抵押消费贷款执行的利率是基准利率。“根据借款人的资质影响，抵押消费贷的利率还有5%-10%的下浮空间。”徐东华以100万20年贷款为案例，在目前的利率水平下，后者比前者有可能节省利息超过15万元。“随着以后的加息预期，这一数字还会更大。”“当然，抵押消费贷款也有它的缺点，最长只能贷到25年时间，而一般商业贷...

明年房价仍将震荡上行 价格大幅下降可能性很小
　　　在刺激政策取向没有根本性改变的情况下，明年房地产价格仍然会震荡向上。 　　房地产市场经历了上半年火爆行情后，在“金九银十”的秋天正面临着一丝丝凉意，出现了价涨量跌现象，前期涨幅过大过快让需求者进入谨慎观望状态，对后市的判断也陷入分歧。本人的基本结论是，未来短期内房地产价格大幅下降的可能性很小，仍将震荡小幅向上，尽管房价已超出许多居住需求者的支付能力。 　　房地产作为一种较为特殊的资产，一方面具有类似机器设备等实物资产所具有的使用价值特性，但另一方面又具有实物资产所不具有的价值虚拟化特征。因此，房地产价格的决定因素，一方面取决于房地产在生产和生活中提供使用价值的大小，另一方面与其他资产如股票的决定因素相似，取决于预期服务流或预期现金流、贴现率等。此外，房地产资产与其他资产相比，还有许多不同之处。比如房地产供给的地方性；对外部融资的高依赖性；用于贷款抵押的普遍性；市场价格缺乏透明度；...

全运村复制奥运村引热卖 雅典悉尼房价先涨后跌
　　　有了去年北京奥运会的“模板”，第十一届全运会与前十届相比有了惊人的改变，特别是全运会历史上首次设立的全运村，成功复制了北京奥运村的营销经验。记者从开发商方面得知，正是由于主打“全运牌”，地处济南远郊的全运村房价已经突破了每平方米14000元———是济南市中心房价的两倍。 　　全运村用奥运家具 　　本届全运会是北京奥运会后中国举办的首项大型综合性赛事，虽然组委会极力否认与北京奥运会的“关联”，但已经包含了相当多的“奥运元素”，全运村就是例子。全运村由媒体村和运动员村组成。媒体村均为5层高的花园洋房，有两室、三室的户型，还有复式和跃层。运动员村都是高层楼房，户型更多一些。全运村副村长张传林告诉记者，北京奥运后拍卖奥运家具时，全运村建设方专门前往北京将这些家具全买了下来，直接运到济南供本届全运会使用，对于选择“二手”奥运家具的原因，张传林表示：“全运村里的床、衣橱、床头柜、书桌座椅，全是北...

十月豪宅热成交 尚海湾刷新销售额纪录
　　　虽然，内地楼市分析人士普遍认为，进入九月以后，豪宅市场销售将变得冷清。但事实上，十月上海豪宅市场依旧红火，成交均价跃升至62571元/平方米。佑威楼市通系统提供的数据显示，上海单价超过4万元/平方米的项目，成交面积达3.29万平方米，成交套数达到132套。 　　其中，尚海湾的销售势头格外红火，10月18日开盘当天便销售了18亿元，创造了十月上海楼市的又一豪宅销售单日新高。 　　根据方方地产咨询机构此前统计的结果，包括财富海景、汤臣一品等众多著名江景豪宅均取得热销。 　　尚海湾或垄断一线江景豪宅资源 　　佑威楼市通系统提供的资料透露，有传言称，为了改善上海沿黄浦江区域景观和配套设施，上海市政府将在沿黄浦江2公里范围内不再批准新的住宅用地项目，市中心高端项目供应将出现更大缺口，而本来供应就严重不足的一线江景房，其稀缺性就更加显现。 　　目前上海市在售的一线江景主要有白金湾...