购房指南

谨慎购买先付清房款后过户的二手房
　　　　陈先生看中了一套二手房，与卖家签了买卖合同并付了第一笔房款，双方谈好两星期后付清余款后，卖家与他一起到房地产交易中心办理房屋过户手续，但最近卖家通知他过户手续要晚点办，让他先把房款付清，并说双方已订了房屋买卖合同，他只要付清房款房子就是他的了。陈先生想想不放心，希望得到行家指点。 　　陈先生遇到的问题在二手房买卖中时有所见，美林行房地产人士提醒说，在二手房买卖中，即使房屋已经实际交付，但买卖双方未到房地产交易中心办理登记过户手续，产权人未进行变更的，在法律上仍然认为卖家是房屋的产权人，买方仅对房屋享有债权。按照有关规定，房屋权属的变更转移应当办理过户手续，未经登记不得对抗善意第三人，所以万一有人对该房主张权利，陈先生将面临很大风险。当然，房屋不能过户，可要求卖方承担相应的违约责任，如返还房款、赔偿损失等，但如果卖方还款能力有限，买方的利益就很难得到保障，因此，不能及时过户的房屋还是不...

透视二手房买卖——律师教您如何规避买房风险
　　　　近些年我国房地产市场蓬勃发展，与其相对应的房价也是一路飞涨。虽然部分城市的房价已出现所谓的“拐点”，但整体房屋价格还是居高不下。据观察，城市的中薪收入在谈及买房这一问题时，也普遍表示很难承受目前的房屋价格。而作为二手房自然就以其价格优势取得一定的市场地位，受到部分房屋买售者的青睐。然而在二手房的买卖过程当中所出现的一系列法律问题又不得不引起人们的重视。为了让大家在二手房买卖过程中通过合理的注意排除不必要的风险，华律网律师特为大家针对时下二手房买卖过程中应当注意的一些法律问题及可以通过合理注意排除的法律风险做一分析，希望对各位朋友有所帮助。 　　一、选好中介公司，签好中介合同 　　在大城市中很多人不知道谁要卖房子，同样也有很多人不知道谁要买房子。因此很大一部分买房人是通过中介公司购买的。中介公司在房屋买卖过程中扮演着中间人的角色。其收集卖房者的信息，并通过向买房人提供其整合的房源信...

二手房交易八步走
　　　　第1步： 　　委托:当你到代理公司求盘，一般会先签订一纸《委托书》，即俗称的“睇楼纸”，其作用主要是保障代理公司和顾客双方的利益。然后，中介代理人员就会根据你的要求为你介绍楼盘，并带你进入实地看楼的阶段； 　　第2步： 　　档案查册：当你有购买意向后，代理公司会在交易前，对该房屋进行查册，包括查证物业产权是否清晰，是否可正常上市交易，有否被法院查封、被抵押等背景资料。买家应向代理公司问清查证的具体情况，最好有一定的依据证明； 　　第3步： 　　签约：查证之后由买卖双方及代理公司共同签署《临时买卖合约》。这时，业主一般要求买家支付楼价的5%-10%作为临订，或者由代理公司代为预收买家的定金，并于签《临时买卖合约》之日将定金如数转交业主； 　　第4步： 　　测绘（俗称“晒图”）：买卖双方签署《临时买卖合约》之后，代理公司便拿业主的房产证复印件到房管局测绘所晒图； 　　第5...

律师教你买房防身术
　　　　买二手房和买一手房比起来程序要复杂得多，除了要和上家打交道，还要和中介打交道，特别是在上家有抵押贷款或下家办理要抵押贷款的情况下，就更容易产生纠纷了。笔者结合自己所承办的案件，介绍一下购买二手房常见的欺诈手段及应对方法。本文中的案例均来自于真实的案件。 　　第一招：核实上家身份是首要 　　案例：刘先生因为房屋被动迁，找到中介想买一套房屋。中介公司向他推荐了一套房屋，刘先生看了挺满意，就和中介公司介绍的上家张先生订立了购房合同，还分两次向张先生支付了定金和首期房款。可后来到交房的时候却找不到张先生了，后来才得知张先生根本就不是产权人，房屋只是他租借的，产证也是伪造的。刘先生只好到公安报案，至今张先生仍未找到。 　　对策：现在什么都有假，文凭有假，身份证有假，房产证当然也有假。现在到处可见的“城市牛皮癣”为这些诈骗行为提供了极大方便，花个二三百元，假的身份证，假的房产证就可以办出来...

律师教你买房防身术——二手房篇
　　　　买二手房和买一手房比起来程序要复杂得多，除了要和上家打交道，还要和中介打交道，特别是在上家有抵押贷款或下家办理要抵押贷款的情况下，就更容易产生纠纷了。笔者结合自己所承办的案件，介绍一下购买二手房常见的欺诈手段及应对方法。本文中的案例均来自于真实的案件。 　　第二招：审核贷款合同要仔细 　　案例：李先生和上家订了一份五十万元的购房合同，因为李先生需要银行贷款，就通过中介介绍的担保公司办理抵押贷款手续。担保公司办理好手续叫李先生到银行签订贷款合同。李先生到了银行后，担保公司的人告诉他，说这是银行提供的格式合同，不会有问题的，只要核对一下贷款金额就可以了，李先生觉得银行的格式合同总归不会有错的，就简单地看了一下贷款金额就签了字。一个星期以后，到了银行答应的放贷时间，可李先生还是没有收到贷款，就打电话到银行去问，银行告诉他说贷款已按贷款合同的约定划到担保公司帐户上去了。李先生再去找担保公...

二手房市场警惕直更名过户方式
　　　　近几个月,浦口二手房市场出现了一种"直更名"的过户方式,这种方式虽然能避开缴纳契税,营业税和个人所得税。但其操作不规范,不确定因素很多,所以风险极大,买卖双方最好不好采取这种方式来过户。 　　我们公司经常遇到客户问我们能不能直更名,都被我们婉言拒绝了,而一些小中介却经常利用这种方式来过户。所谓"直更名"指卖方产权证还没办前把房子卖掉,卖方在办产权证时直接把买方的名字作为共有人加上去(当然,这需要找房产交易中心内部人员私下操作,因为除夫妻关系是不可以随便加共有人的。)并著名买方占有99%的分额,等产权证办下后卖方再把其所有的1%卖给买方,这样产权证最终变成买方的名下,且只需缴纳这1%份额所产生的营业税和个人所得税。 　　一套40万左右的房子,可以少缴纳3-4万元的税收,但是这样操作的风险在于: 　　1。卖方拿契约办产权证时把买方名字加上去这是不符合规范的,只有"找关系"才能办到,...

二手房交易——看房注意事项和房屋质量的甄别
　　　　在我们从温饱迈向小康的过程中，人们对住房已经不再只是挡风遮雨的最基本需求，房屋的舒适度已经成为大家选房时的重要衡量标准。 　　第一、从交通看居住出行的便利度从交通方便来讲，小区的出入口最好在交通主干线路边，车辆的进出能得到保证。还有小区最好在公交车站的300米范围内，这个距离不会使您感到劳累。再有如果您经常出差，那么距离火车站2～5站路程应该是您的首选。这样使您往来方便，并且不会受到火车笛声的干扰。同时也提醒你，小区靠近学校和商业区，一般人流比较大，出行高峰时间容易出现交通堵塞。 　　第二、看小区环境的舒适度现代社会人们工作压力日益加大，家成了人们缓解生活压力的最好地方。进入小区后，大面积的绿地将是感受家庭温馨感的最好开始。所以，看房首先应该关注小区环境。 　　选择环境，首先要考虑小区绿化率，虽然在商品房销售中绿化率是一个必备的硬件指标，但是在二手房中绿化率还没有得到大家的重视。...

二手房房价紧跟新房 什么样的二手房最值得买？
　　　　如今房价已经超出很多人的心理预期，新房房价一路飙升，二手房也不甘示弱，有些区域的二手房价涨幅甚至超过新房。这就让广大购房人有点想不通，甚至不能接受。因为在几年前，很多买二手房的人是因为买不起新房才退而求其次的。 　　调查显示，60％以上购买二手房的人，是因为意向购房区域的原因才放弃新房转向二手房。但买了二手房的人，又因为这样或那样的原因而感到“买得不值”。比如有的二手房需要重新翻修和装修，有的二手房含有较高的税费，有的二手房房龄较高，有的二手房格局非常不合时宜。 　　判断房子值不值得买，主要有三个考察要素： 　　第一：住宅与家居生活需求的契合度，即房子是不是最适合你和家庭居住的。 　　想要判断出房子适不适合自己，首先要了解自己家庭的生活方式和习性，准确体察家居生活需求，然后从地理位置、交通状况、房屋面积、住宅户型、房屋质量、物业服务、周边环境等条件因素，去选择适合家庭生活的习性...