金融

关门之后 请给房企打开一扇窗
　　    在去年房地产过度繁荣的背后，天量信贷投放所引发的市场流动性泛滥成为泡沫的重要推手。如今，高房价已经是众矢之的。国家推出的一系列政策旨在提高土地供应量、防止囤房囤地、加快建设开发。但与此同时，银行信贷等融资渠道也开始全方位收紧，开发商尤其是民营、中小型开发商的资金链饱受考验。 　　资金和土地，可以说是开发商赖以生存的两大基础。由于我国的房地产业遵循“全能型”开发模式，开发商从买地、建房到销售样样都要精通。在这个链条中，资金的周转至关重要。一旦资金链断裂，整个开发过程也随之瘫痪。这就是为什么房地产一直被视为资金密集型行业的原因。 　　从国外成熟模式来看，银行信贷融资在房地产融资中占比很小，大部分开发商主要通过各种基金等融资渠道来获得开发资金。然而在我国，开发商对银行贷款的依赖度非常高，因此信贷政策的变化就直接影响了开发商的融资能力，进而左右了开发商的...

突围资金困境 开发商试水“私募化”融资
　　    由于信贷、信托、股市等融资阀门收紧，房地产开发商尤其是中小开发商未来的现金流问题引发了业内担忧。日前，盛世神州房地产投资基金在京成立。这是在私募阳光化后，北京第一家由开发商发起成立的房地产私募基金。在盛世神州成立前不久，国内已经有三四家类似的基金成立。在传统融资渠道四面受挤压的困境下，开发商正试图以私募化融资突出重围，甚至有人称，今年将是房地产业融资的一个基金年。 　　私募融资兴起 　　3月8日，北京第一家以房地产项目股权投资为主、债权投资为辅的房地产私募投资基金——盛世神州房地产投资基金成立，开启了北京房企探索私募化融资的道路。加盟该基金的有复地集团董事长范伟、阳光100置业集团总裁易小迪等多位房地产老总。据介绍，该基金首期融资规模为5亿元。 　　无独有偶，金地集团（600383）（600383）董事长凌克在近期召开的2009年业绩说明会上也...

物业税能将房价一剑封喉吗？
　　    物业税只闻楼梯响，“空转”六年还没见影。在刚刚闭幕的全国两会，房价高企被千夫所指，物业税又被视为“抑制房价的一柄利器”，被拿出来检视一番，有人得出结论：“对于高房价可以一剑封喉。” 　　作为一种财产税，当初中央政府提出创造条件开征物业税，本意是优化房地产税费结构，同时增加地方财政经常性收入，减少对“土地财政”的依赖。当时房价并不高，不可能设想为“专门针对投资性购房的惩罚性税收”。随着房价一路飙升，物业税被附加越来越多的“重任”：打击房地产投机、抑制房价过快上涨、缩小贫富差距等等。　　令人啼笑皆非的是，如此“堪当大任”的税种，究竟如何定位、征税对象如何、税率如何等等，至今尚无一个官方说法，连名称都有不动产税、房地产税等版本。各路仙人凭自家想象，居然演绎出一套套征税的理由、税率、范围……其中难免有一厢情愿的自说自话。比如，对于物业税调控房价的功效，大多...

央行调查：大部分的居民认为房价过高
　　　　2010年第1季度全国城镇储户问卷调查综述　　中国人民银行今日发布《2010年第1季度全国城镇储户问卷调查综述》　　2010年2月中下旬，中国人民银行在全国50个大、中、小城市进行了城镇储户问卷调查，调查结果显示：　　一、居民对收入和就业感觉趋好　　调查显示，1季度城镇居民当期收入感受指数为55.0%，连续第三个季度回升，剔除季节因素后①，指数略下降，但仍处50以上的扩张区间。　　居民对就业感受明显好于去年，就业感受指数连续第4个季度上升，本季达到38.4%。　　二、居民认为物价、房价偏高，对未来通胀预期不减　　调查显示，居民当期物价满意指数降至25.9%，比上季再降2.3个百分点。其中认为目前物价“高，难以接受”的居民比例达到51.0%，这个比例是自1999年调查以来的最高值。　　对当前房价水平，七成以上居民认为“过高，难以接受”，选择“可以接受”的居民占比为27.6%。自2009...

土地政策与税收调节两手都要抓
　　    3月12日电 据中国国土资源报消息，保障性住房、物业税征收、土地市场调控和房地产信贷调控等问题成为两会代表委员们热议的焦点。 全国政协委员胡成中认为，调控房地产最重要的环节在于土地供应，应该改变一些地方政府谋求土地收益最大化的行为，应以“居者有其屋”为己任，注重监管和调控土地市场。他建议一方面有关部门要科学地预测市场需求，作好供地的中长期规划和年度计划，建立土地、房地产、财政、银行等管理部门的协调机制，合理配置土地资源。另一方面合理确定房地产用地的布局，合理配备市中心土地与近郊土地的比例，加强近郊地区交通系统和配套设施建设。此外，他还建议在政府指导、统一规划的前提下，通过旧城改造盘活土地存量，改变“唯有价高者得之”的土地出让模式，建立土地招标综合评标体系。财政部部长谢旭人指出，地方国有土地有偿出让收入已经全部纳入了地方政府性基金预算管理。地方的基金...

外汇局再查外汇资金 银行开始进入自查阶段
　　    农历新年刚过，新一轮的外汇指定银行外汇资金情况专项检查就已全面展开。记者日前获悉，为加强“热钱”监管，国家外汇管理局近期已就外汇指定银行外汇资金情况专项检查下发总体方案和要求。截至目前，各家银行基本都已进入自查阶段，自查时间范围为去年1月1日至12月31日。    据了解，银行外汇资金来源与运用、外债管理、远期结售汇和离岸金融业务均在此次专项检查之列。根据以往经验，这些项目往往是“热钱”隐身进入的重要渠道。     其中，外汇资金来源与运用检查又涵盖了银行外汇存款情况；银行境外拆入、境外筹资、境外同业或境外联行存放、境外同业拆入及其他境外负债的变动情况；银行外汇贷款情况；银行有价证券及投资情况、境外拆放存放同业、境外联行账户及其他境外资产的变动情况；银行办理自身结售汇业务情况；银行结售汇...

不可小觑的“交易费用”
　　    “当存在交易费用时，制度是至关重要的。”制度经济学的开创者之一——美国华盛顿大学经济学教授诺斯的这句话,可以恰当解释银行业协会叫停房贷“返点”的必要性。 　　“返点”，是指商业银行为了争抢房贷业务市场份额（尤其是二手房贷款），而向提供房贷业务的相关中介机构提供的一种佣金。“返点”的比例各家商业银行以及不同地区均有差别，从贷款额的0.1%甚至一度高达2%以上。　　“返点”在2009年楼市比较火爆的时期达到高峰。2010年，中国银行业协会出台文件，要求国内商业银行不得以任何形式向房产中介以及房贷中介支付“返点”。 　　商业银行向房产中介提供“返点”或是以其他名义向房产中介额外支付的费用，可以看作是一种交易费用。如果商业银行自己吸纳客户所需要花费的成本高于其向房产中介支付的“返点费”（目前，从表面看来也确实如此），那么我们可以把这笔费用看作是银行提...

"返点"变身"担保费" 房贷的潜规则
　　    新年伊始，一纸叫停房贷“返点”的行业自律性公约下发至各商业银行。但是作为一个沉积多年的行业“潜规则”，在交织着银行、中介、购房者等的多方利益博弈下，“返点”能否真正“叫停”，业内人士似乎并不乐观。 　　中国证券报记者经过多方了解发现，时下房贷“返点”正在以“担保费”等方式重新现身房贷市场。专家称，由于中介机构在二手房贷市场仍旧保持着对银行的强势地位，在现行体制下，让“返点”从房贷市场禁绝将非常困难。一个健康有序的房贷市场，与其监管机构采取高压政策对“返点”行为进行截堵，不如从根本上，要求银行加大产品创新力度，通过价格竞争、服务竞争来吸引房贷客户，做到标本兼治。 　　由来已久：银行的“挖角”行动 　　个人按揭贷款由于有房产作为抵押，一直被银行视作安全的贷款品种。新房贷款一般会和开发贷款捆绑，易于被大银行垄断，“一般情况下，二手房贷市场也是大银行的...