二手房采暖费三角债问题抬头
　　二手房供暖费欠费问题多为“三角债”      “我刚买的二手房怎么没有暖气？”家住南城马家堡某小区的陈先生在15号市政集中供暖后发现家里未被供暖。他去供热单位交费时，被告知该房子不仅欠过供暖费，还欠了几年的物业费和滞纳金。      陈先生找到原来的房主，要求补交供暖费，但房主表示自己不是欠费者，这些费用为原单位所欠，而原单位在2003年就倒闭了。在这种情况下，陈先生只能自认倒霉，因为他很难告赢原业主。虽然欠费主体是原业主的原单位，但也是欠供暖公司的费用，即使该单位还存在，也应该由供暖公司做“原告”，陈先生和欠费人之间没有债权关系。      类似这样二手房供暖纠纷案例在过去也并不鲜见。目前二手房供暖欠费多为“三角债”，约占该类纠纷案例的六成，通常情况是，旧单位...

擅自更改房屋结构 是否欺诈行为？
　　在房产交易过程中，一些买家常常会遇到这样的问题，原来的业主擅自更改了房屋结构，并且在没有通知其的情况下，与其签订了转让合同。一旦物业公司追究其责任，那么买家往往成为了受害者，本期“律师说法”栏目便选取了这样的一个案例。 　　案情介绍 　　今年年初，黄某与康某签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定由黄某将其所有的两套上下毗邻的商铺（以下简称“系争房屋”）转让给康某，转让价共为180万元。签订合同前，康某曾与黄某一同到现场看房，看到黄某在底层商铺楼板凿洞并安装木扶梯通达上层商铺，形成室内通道。且黄某称该楼梯安装是通过合法手续的。同月底康某按合同约定支付了购房款，双方办理了房屋交接手续。但在康某入住准备装修时，物业公司前来告知底层商铺楼板上凿洞搭建楼梯损坏房屋的承重结构，必须将房屋恢复原状。 　　本市某区房屋土地管理局向康某发出责令限期改正通知书，责令其立即改正该商铺楼板...

二手房交易：告对方违约须证据
　　楼市市场牛气的时候，二手房交易中，大多数的违约方是卖家，即房东要求加价出售反悔，甚至有签了定金协议的房东，故意违约，宁愿双倍支付违约金。如今，市场调整，交易萎缩，二手房交易相对清淡，违约的情况开始出现在买方，由于房价下调，原先定下的价格高于市场价，买方宁愿不买了。因此，中介公司的生意更加难做，有买卖双方交易完成后，买卖双方以服务不到位等理由拒绝给付或部分少付中介费的，也有买卖双方交易不成相互指责对方违约的。在这一系列追究违约责任的官司中，最重要的是，你指责对方违约，须拿出证据。本期为两则案例作点评的静安法院李鸿光法官认为，无论是中介方，或者买卖双方，要对方为违约负法律责任的时候，都先要拿出足够的证据，否则，法院是不会支持没有证据的诉讼的。　　二手房买卖“黄了”究竟谁在违约？ 　　买家施先生指责卖家林先生出尔反尔，导致他买房未成，要求法院判令林先生双倍返还定金人民币2万元。最终，法院经审...

央视调查：房产广告可信度到底有多少
　　九成多人通过开发商提供的广告了解房产信息     主持人：用数字掌握生活，接下来我们走进《东方时空》的《时空调查》部分。今天《时空调查》继续我们的住房消费系列调查，今天关注的是房产广告的可信度问题。说起楼盘广告，我们应该都不陌生，如果你经常看报纸、电视，想必随便不经意就会看到它的影子。而如果你正在考虑买房子，那通过各种渠道收集楼盘广告更可能会成为你生活中的重要活动。那么如果你正准备买房,你会首先通过哪个渠道来了解房产信息呢?共有16234人参加了调查，先看下面一个调查结果： 　　如果您想买房，会首先通过什么渠道了解房产信息     网络报纸杂志电视广告 44%     房展会 4%     房屋中介...

流行的购房途径：购买老公房的N个好处
　　老公房，曾经是上世纪七、八十年代为了解决市民住房困难建造的火柴盒式兵营建筑，多为六层左右的混凝土砖混结构房子，以独用的煤卫赢得市民的欢迎，拥有一套一室户或二室户的老公房，在当时曾经是多少家庭的一个梦想。进入21世纪后，上海的住宅开始由解困型向改善型和舒适型发展，一个个“四高”小区的崛起，使得老公房渐渐淡出人们的视线。但是，在二手房市场上，它还是交易品种中的“香馍馍”。购置一套老公房，附以现代化的装修，也可以营造出温馨的家居气氛。 　　户型小 功能全 朝向好 　　最初的老公房，是旧区改造时用来安置拆迁户的，或是单位建造作为职工分房，其面积控制得相当小，一室户一般为35平方米左右，二室户为55平方米左右。后来流行过道厅，也有一些老公房是拥有客厅的。但不管怎样，老公房的面积都不大，是名副其实的小户型住宅。相比现在的新建住宅，老公房的总价优势比较明显。 　　尽管面积小，但老公房...

遭遇"二房东"房租被骗　消协认为中介有责任
　　交了60元中介费，付给房东3个月房费后，只在租来的房子里住了20来天，房子的真正主人却找上门来要赶她出去，莫名其妙的赵小姐到历城消协郭店分会反映了这件蹊跷事。 10月14日，赵小姐在济南东郊某家政公司办理租房业务，交了60元钱中介费，相中郭店镇附近一套两室一厅的出租房，中介通过电话与出租房主栾某约定了双方见面看房的地点与时间。赵小姐接着就与出租房主栾某签订了租赁合同，交了押金1000元钱和一季度房费1350元。谁知入住20多天后，意料不到的事情发生了，真房东张某去了，拿出房产证说她是房东，栾某是租房的。这时赵小姐才发现上当了，原来和自己打交道的栾某只不过是将张某租给她的房子转租给了自己，栾某原来是个假房东。 消协工作人员通过调查，核实了赵小姐反映的情况。而中介公司却提出只同意退还60元中介服务费，其他损失却不愿意承担。工商人员认为他们是有责任的，中介公司在登记房源的时候，只...

购买二手房户口要当心
　　　家住虹口的张先生最近遇到件麻烦事。今年上半年，为了儿子能上好一点的小学，张先生特意在学校附近买了一处小面积的二手房，希望赶在9月份开学前把儿子户口落进去，省去好多麻烦。因此，在买房子时，张先生特别要求上家尽快迁出户口。同时，张先生还留了个心眼，在合同中加上了“上家若不能在约定时间迁出户口，将承担***元人民币的违约金”的条款。 　　房子很快过户了，但上家的户口却迟迟不能迁出，张先生很着急，多次与上家协商，但上家也很为难。原来，上家是准备到外地工作，在上海仅有这一处房产。根据相关政策，上家的户口无法迁出该房产，因此，张先生儿子的户口当然也就无法迁入。双方最后实在没有办法，只能付诸法律。法院最后裁定上家依合同中约定的“上家若不能在约定时间迁出户口，将承担***元人民币的违约金”的条款而一次性支付给张先生5000元补偿。但上家的户口依旧没有办法迁出，张先生的儿子还是上了现户口所在地的小学...

楼市疑难解答
　　临时合同的《认购书》是否有法律效力？ 宋先生：      我想购买一套预售商品房，但因开发商尚未取得《商品房预售许可证》，一直犹豫。其工作人员告诉我，如果诚心购买，可以与我先签一份《认购书》，交纳两万元订金，作为临时合同。等他们取得《商品房预售许可证》后，再签订正式的《商品房预售合同》。请问：这样的情况下，这种作为临时合同的《认购书》是否具有法律效力？如果以后签不成正式的《商品房预售合同》，已交纳的两万元订金开发商是否应当退还？ 上海御诚律师事务所戴梦阳律师     开发商预售商品房必须具有《商品房预售许可证》。因此，开发商现在就收取订金并与您签订《认购书》，违反了《城市商品房预售管理办法》第六条的规定：未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。且《最高人民法院关于审理商品房买卖...