购房指南

二手房买家毁约典型案例：无法贷款不属不可抗力
　　无法贷款不属“不可抗力” 　　如果说，以上两个案例中的下家都属于“无理嚼三分”的典型，那以下这个买家可谓有些真实存在的特殊情况，但是从目前的情形看，这同样不是毁约的理由。  　　古先生是一位比较成功的商人，来自浙江宁波。2002年专心在上海发展后他发现上海 　　房产市场的利润可能远远高于他此前从事的餐饮业，于是，他将经营得相当规模的两家饭店盘给了别人，获得了500多万元的现金，投资房产。 　　几年下来他收获不少，到2005年3月份，他手里有将近10套的小户型公寓楼从事出租收益，而他本人则想买一套好一点的房子把妻儿接来一起住。 　　银行拒贷 　　经过朋友介绍，他和上海某高档楼盘的业主谈好了一套房的转让事宜，以每平方米22000元的价格购买145平方米的房子，总价值达到近320万元。4月15日，他付了定金10万元签署买房协议，并约定“以贷款形式支付房款”。 　　凭古先生的经...

二手房买家毁约典型案例：花样百出欲毁约
　　花样百出欲毁约 　　2004年3月，在新加坡从事IT工作的张先生夫妇在上海浦东金桥地区购买了证大家园三期的一套三居室期房。 　　虽然比起2001年，上海的房价已经有了近50%的涨幅，但当时该小区的房价还只有每平 　　方米6000元，谁料之后的房价“日涨夜大”，2005年春节过后更是进入疯狂阶段，每平方米单价已超万元。张先生夫妇俩买了期房短短1年，还没等开发商交房居然已有了近35万元的差价。张先生夫妇于是决定把房子出售，并委托中原房产寻找下家。 　　2005年3月，张先生与购房者林小姐签订了房屋买卖合同，就浦东证大家园三期的该套三居室住房达成了房屋买卖协议。协议规定：签协议当日(3月15日)林小姐支付24.6万元给张先生，其中16.4万为定金，8.2万为购房款。并注明，这24.6万元专用于提前归还张先生尚欠银行的购房贷款，以及注销银行对该房设有的抵押权。张先生需在开发商大产证下...

二手房买家毁约典型案例：非要拗下定金不可
　　非要拗下定金不可 　　洪女士万万没有想到，她心甘情愿地承担20万元的损失，上家依然不肯，非要拗掉她30万元不可！ 　　2005年2月头上，洪女士在房产泡沫最高峰接盘了一套闸北区的住宅，107平方米的房 　　子152万元整，上家是一位香港籍的于先生，她首付了30万元，同样，双方约定“15个工作日内办理银行贷款向卖方支付”。 　　另找接盘 　　“当时的房子还非常好卖，要看卖家脸色办事。”洪女士回忆说，“故此在中介的怂恿下我把违约金定得很高，达到房款的20%即30万元。因为那时候没有买家反悔的，但卖家反悔不肯卖房的现象却很普遍，约这么高就是让反悔的成本变高，不过，我也被套牢了。” 　　很快，她遭遇了象上文中的买家一样的噩梦，银行告之她以她的情况无法贷款，这就意味着，到期无法付款的她面临被拗掉30万元的境况。 　　此时，她想到了一条“苦肉计”。通过朋友介绍，她认识了一位同样对该...

专家提醒：二手房交易合同只公证不过户存风险
　　自国家房地产新政策实施以来，部分二手房交易者为了避税，只到公证机关公证双方交易合同，不到房屋产权登记机关办理过户手续。业内人士称，尽管这种交易方式暂时少缴了税，但风险却很大。 重庆市南岸区公证处一位工作人员介绍，南岸区公证处常常接到二手房交易双方的咨询，称二手房交易能否只签合同，到公证处公正，不办理过户手续。今年8月初，南岸区万寿花园一位卖房者就办理了类似公证，只花了300多元，如按正常过户的话，他至少要缴4000多元的差额营业税。 业内专家认为，房屋作为特殊商品，与机动车一样实行的是登记备案制：即使双方公证了交易合同，而不到产权登记机关办理过户手续，仍不具备对抗第三人的法律效力。二手房交易如不过户，房屋产权仍属卖方，如果卖方将房屋抵押，或二次销售，房屋的产权则会发生变化，双方难免要发生纠纷。只有办理了过户登记，买方的利益才能保证。

白领女性购房观念剖析--买房怕别人觉得我太强
　　我看过一个专题策划，叫“生活在广州的一百个理由”。我以为，生活在广州这个城市的最大好处是———离开她，兜兜转转一圈回来，有一个自己的小窝等着你。身边有许多女孩子们，她们在CBD最灿烂的写字楼上班，甚至有了私人办公室；她们交重税，可以养活几个公务员；她们买四位数的鞋子，五位数的大衣；她们定期去健身会、瑜珈馆；她们却躺在租来的公寓里看影碟打发被加班撕扯得支离破碎的夜晚时光。 “为什么你们不买房子？” “等我以后结婚再买房吧。” “我不想让别人觉得我太强。” “我不想每个月还债。” “我不想背负利息负担，等我储够钱，我会一次性付款买。” “我觉得房地产市场的泡沫太多。” NO，NO，NO，女孩子们，作为受到良好教育的OFFICE LADY，你们的理财观实在太OUT了。你或许乐此不疲地研究下一季的衣衫流行趋势，你或许对某种食物的卡路里含量烂熟于心，但是，在理财...

约定七成贷款政策有变 不能退房不应没收定金
　　今年2月，李某与开发商预订一套预售房，房价200万元，采取抵押贷款付款方式，在预订期15天内签订正式预售合同，开发商及银行人员确认李某可贷款七成（140万元）。后因银行贷款政策发生变化，李某另有两套房屋已办抵押贷款，故不能向银行贷款七成，致使双方不能签订正式预售合同。但李某已陆续支付给开发商40万元，为此，他向开发商提出退房是否会损失定金？ 　　今年3月底，因银行贷款政策发生变化，李某不能按原计划向银行足额贷得七成贷款，致使双方不能签订正式预售合同，这不可归责于李某的原因，李某不构成主观恶意违约，故开发商按有关规定应当全额退还李某已付的房款及定金45万元，并支付相应利息。（作者为上海市辉煌律师事务所律师）

实战技巧：二手房交房全攻略
　　在房产交易中因交房而产生的纠纷主要表现于水、电、煤气及其附属设施和房屋装修等方面。如果在买卖双方的《房地产买卖合同》中，对上述情形予以关注，那么在实际的房屋交接过程中，这样的矛盾会在很大程度上被避免。 　　1．结清水表账单 本市自来水公司目前实行的是户名住宅地址制度，大多数的房产上下家不需要办理水表过户手续。但在交房时根据买卖合同的约定，双方须要进行抄表读数，并按实际的抄表数由业主结清所欠费用。按自来水公司的规定不论是谁使用的，凡发生逾期未缴的按日加收千分之二的滞纳金，如经30日催缴后仍未缴清水费和滞纳金的住户，则停止供水。建议下家在交房前要询问上家是否已付清水费，交房当日要求上家携带好近期的水费账单，并可以拨打“小郭热线”962626 查询该房产已往的水费欠缴情况。 　　2．告知电表状况 按电力公司规定，凡发现私自装拆电表箱、私自开启封印、擅自改变计量装置等行为均属违章行为，违者...

妻子偷偷摸摸卖了房 法院判决为买卖合同无效
　　一对再婚夫妻感情出现危机。妻子背着丈夫将公房买下，接着又转手卖给了自己的亲生女儿，丈夫遂将妻子和房产局告上法庭。青浦法院审理认为，妻子与房产局所签《公有住房出售合同》、妻子与其亲生女儿所签《房地产买卖合同》无效。 再婚夫妻闹离婚 今年六十岁的吕某在十三年前，经人介绍与大他七岁的何某结婚，由于两人都是再婚，故非常珍惜新成立的家庭，夫妻感情也较好。为了改善家庭经济状况，两人商定由吕某出国打工，何某照顾家里。 婚后第四年，吕某出国务工，并一去四年未归，其间何某的家务开支均由吕某负担。长期的分居致使两人产生矛盾。 今年元月，吕某回国后经过再三考虑决定离婚，并向妻子索要一直由其保管的租赁公房的房卡。没想到妻子已将此房买了下来，并转手卖给了自己的亲生女儿。在随后的离婚诉讼，因何某坚决不同意离婚、法院认定夫妻感情尚可改善被驳回。 状告妻子和房地局 吕某莫名其妙丢了房子，几...