购房指南

又到买房好时节 逆市购房全攻略(7)
　　　当前，我国房屋二级市场已经全面开放，随之而来的法律纠纷也越来越值得人们关注。 　　近日，本报接到大量报料，反映城市二手房屋市场交易纠纷有关问题，在记者到法院的调查过程中，也了解到近期此类案件数量大幅度增加，仅石家庄市桥西区人民法院，今年上半年以来，就受理二级市场房屋买卖纠纷23件。而在审理中，法官们发现，90%以上的此类纠纷，是由卖方毁约引起的。  　　这个现象引起了专业领域法官们的高度注意和深刻反思，他们认真分析了此类案件的成因，并以专业的知识和经验，总结出一些规避风险的规则。 　　“一女嫁二夫” 　　事例：法官信手拈来今年上半年发生的一个案件：省城的李先生发出告示，出售自己一套60平方米的房子，很快，房子被刘先生看中，双方以11万价格成交。签订协议后，刘先生向李先生交了2000元定金。但是，就在办理过户手续前两天，事情突然发生变化：李先生以...

又到买房好时节 逆市购房全攻略(6)
　　当购房者和业务主管谈价时，要从挑剔房屋着手，如对公共设施的计算、相关管线的设计、营建成本等方面提出合理的看法；或者是对小区绿化、房屋朝向、电梯数量等挑出合理的毛病后，业务主管才有可能做出进一步让价的考虑。不管怎样，购房者提出让价的要求后，要做到成交价一定要低于表价，至于成交价是否接近底价，甚至低于低价，就要看购房者个人谈判水平和楼盘销售情况了。 　　对于现房，如果楼盘的规模比较大，一般议价的空间就比较小，因为个案数量多，给某个购房者大幅度让价的话，可能会引起大的混乱，开发商通常不会冒这么大风险的。如果楼盘规模较小，议价的可能性就大些，不过关键还是看购房者如何去和开发商交涉。 　　 　　当然，对于热销楼盘，开发商一般不会考虑让价的问题，而对于销售状况一般或者是滞销的楼盘，购房者不妨用上述办法一试。 [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7][8]

沪房价大跌:又到买房好时节 逆市购房全攻略(5)
　　砍价得实惠   商品房的价格，大致可分为底价、表价和成交价三种；善于“砍价”者，用低于  表价，甚至低于底价的价格来作为成交价，就是真正得到了实惠——— 　　 　　人们在买一般商品时，首先想到的是价格能否便宜一些，而房屋的本质是一种商品，肯定有其议价的空间，这也是购房过程中很重要的地方。 　　因为在一些小的细节上开发商即使做出让步，而却以较高的价格出售  ，吃亏的还是购房者，这好比是“捡了芝麻，丢了西瓜”。 　　 　　首先，分析一下商品房价格的构成。根据新颁布的《商品房住宅销售价格构成管理办法》，商品房的销售价格是由成本费用、期间费用、税金、依法应当缴纳的其他行政性事业性收费和利润组成，其中期间费用和利润是有弹性的，开发商可以根据自己的实际情况来做相应的调整，这也就是购房者砍价的关键所在。 　　对于目前...

沪房价大跌:又到买房好时节 逆市购房全攻略(4)
　　出租旧房，购置新房   如果你的月收入不足以支付银行贷款本息，或是支付后不足以维持每月的日常开销，而你却拥有一套可以出租的空房，且这套房子所处的位置恰好是租赁市场的热点地区，那么你就可以考虑采用这个方案，将原有的住房出租，用所得租金偿付银行贷款来购置新房。 　　投资购房，出租还贷。有些人好不容易买了套房，却要面对沉重的还贷压力，虽然手里还有一些存款，但一想到每个月都要把刚拿到的薪水再送回银行，而自己的存款不知什么时候才能再增加几位数，心里就不是滋味。在这种情况下，可以再买一套房子，用来投资。 　　如果能找到一套租价高、升值潜力大的公寓，就可以用每个月稳定的租金收入来偿还两套房子的贷款本息，这样不仅解决了日常还贷的压力，而且还获得了两套房产。问题的关键是要判断准确。 　　出售或抵押，买新房。如果你手头有一套住房，但并不满意，想改善居住条件...

沪房价大跌:又到买房好时节 逆市购房全攻略(3)
　　由于房产新政的出台，投资房产似乎已经开始降温，然而，仍有许多市民对本地房产前景信心十足，认为房产价格不会轻易下跌，在证券投资市场不景气的情况下，仍愿意把钱投资房产，鉴于此，我们就投资房产为大家  提供一个“评估”小窍门，仅供参考。 　　考察一处房产是否值得投资，最重要的就是评估其投资价值，即考虑房产的价格与期望的收入关系是否合理。以下三个公式可以帮助你估算房产价值，不妨一试。 　　公式一 租金乘数小于12 　　租金乘数，是比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式（租金乘数＝投资金额／每年潜在租金收入）小于12。 　　比如一套房子，2001年时售价22万元，月租金1500元，那么它当时的租金乘数是12倍。一般来说，这个数字被看成大多数租赁房产的分界线。如果一处房产的租金乘数超过12倍，很可能会带来负现金流。这套房子如今的售价已经上涨到60万元...

沪房价大跌:又到买房好时节 逆市购房全攻略(2)
　　买房者乙：市郊楼盘观望成风 　　 　　对象：晓风 年龄：28 职业：公司职员 　 　　晓风是毕业后来沪工作的新上海人，和女朋友共同摸爬滚打已经不少年。在这些年里身边也积累了一定的资金，他的愿望就是在上海购买一套自己的房子。在工作之余他一直关注着上海的楼市，也经历了上海楼市的整个崛起过程。 　　 　　在今年政府加大了对房地产市场的宏观调控后，楼市出现了调整，晓风也开始了其购房旅程。晓风他们两人都在徐家汇附近上班，希望离开徐家汇距离不远，当然买徐家汇的房子是不可能的，只能选择到徐家汇交通方便的房子。 　 　　九亭的房子从很早就进入了晓风的考虑范围，因此本次购房的第一站还是九亭，因为现在有92B能直接到万体馆，将来还有轨道交通九号线，价格也在完全能够承受的范围内，在九亭的某楼盘，晓风看中了一套二房的房子，南北双厅加上大小套房，开放式厨房，一切都合晓风的心意。只是小...

沪房价大跌:又到买房好时节 逆市购房全攻略
　　目前的房地产市场受到政策调控，新盘消化明显放慢；二手房挂牌量上升,成交量下降；明显表现出向买方市场转变的迹象。中介更明确表示，现在是看房人多，买房人少。那么那些看房人最关注的是哪些方面呢?通过现场跟随近期买房人的看房过程，从中我们能够看到这样一些迹象： 　　买房者甲：房子二流地段一流 　　人物：刘先生 年龄：34 职业：外企职员 　　与刘先生相识是在某中介店内，那时记者正在寻访部分地区的中介店,寻求市场最新的动态变化，当时刘先生是为数不多的前来寻找房源的顾客。 　　刘先生想买中心区域的房子，最好能是静安区，中介先后拿出一些次新房的资料给他,结果都被他一口否决了，原因很简单,不仅单价高,总价也高。他主要的目标还是一些多层的老房子,总价相对要低很多。最后他对一套余姚路的二室户产生了浓厚的兴趣,双方约定二天后到现场看房。 　两天后笔者如约跟随刘先生和中介一行...

霸王条款埋下索赔杀机 中介无理反诉未获支持
　　朱女士委托中介公司买房未成，要求退还中介费竟然被中介拒绝，遂向法院提起诉讼。不料在法庭上遭到中介公司反诉，杨浦区人民法院日前审理了这起含有“霸王条款”的居间合同纠纷案。 朱女士通过中介和曹某签订了一份居间买卖合同，曹某将其房屋以52．5万元转让给朱女士，买卖双方各支付中介费5000 元。但在签合同时，中介利用她求房心切的心理，写进了不平等条款。如：1。若曹某不出售其房屋视为违约，加倍退回定金（赔偿的定金由朱女士与中介平分）；2。若朱女士不购买此房屋也视为违约，定金不再返还（由曹某与中介平分）。签完合同，朱女士当即支付曹某定金5．5万元和中介费5000 元。 后来因曹某原因，房屋买卖没成交，曹某双倍退还了朱女士定金11万元。因中介没能促成买卖，朱女士则要求其退还中介费，却遭到中介公司拒绝。无奈，朱女士向法院提起诉讼，中介公司在法庭上提起反诉，要求法院判决朱女士从曹某手中拿到的定金5...