2009-2010年度全国房地产市场研究报告
　　　　2009年，必将在我国房地产史上留下厚重的一页。在一系列的政策刺激拉动下，我国房地产市场快速摆脱了全球经济危机和国内经济下行的阴霾，出现了绝地反击式的大逆转。土地市场异常火爆,商品房销售量和销售价格再创历史新高，这一切都令人始料不及。而房地产市场由冰点到沸点的快速转换，尤其是高地价、高房价的现实，引起了相关部门的高度重视，招致2009年末房地产政策重新紧缩。本报告拟从宏观经济背景、政策背景、房地产开发投资、市场走势等七个方面，对2009年全国房地产市场进行深入分析，并在此基础之上，对2010年全国房地产市场走势进行简要研判。 　　一、宏观经济背景：刺激计划起效，我国经济逐步回升 　　受金融危机影响，2009年世界实体经济受到严重冲击。为应对这场二战后最大的危机，各国政府纷纷出台积极的经济刺激计划。其中，我国政府以扩大内需为指导方针,以“四万亿投资计划”为重心，于2008年底出台了一...

中国房地产金融发展报告
　　　　政策篇 　　政策动向一：证监会酝酿严格审核房企借壳上市 　　政策动向二：公积金改革已箭在弦上 　　事件篇 　　一、银行参与房地产企业融资创新 　　二、万科获房企单笔最高授信额度 　　三、中国房产信息集团上市 　　四、最大地主恒大上市 　　五、浦东版REITs试点方案报批 　　数据篇 　　一、个人房贷增长近五成 　　二、开发贷款增速明显加快 　　三、房地产贷款占贷款总规模两成多 　　四、房地产企业资金来源中贷款占主要比重 　　五、上海房地产贷款的情况 　　预测篇 　　一、年中加息的可能性非常大 　　二、房企进入资本市场更加艰难 　　三、房地产融资创新范围扩大 　　四、公积金制度改革取得突破 　　五、个人住房信贷规模维持高位 　　六、开发企业资金来源将侧重自筹资金{Npage} 中国房地产金融发展报告 　　政策篇 　　一、2009年与房地产相...

2009年全国及上海房地产信贷情况
　　    全国的情况：央行统计数据显示，2009年，房地产贷款新增超过2万亿元，占各项贷款新增额的20.9%。2009年个人房贷新增1.4万亿元同比增长47.9%，在新增房地产贷款中，个人住房贷款占比达69.7%。房地产开发贷款增速明显加快。2009年全年，主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社人民币房地产开发贷款累计新增5764亿元；年末余额同比增长30.7%，增速比上年末加快20.4个百分点。     上海的情况：

再发信托，绿城加鞭拓展地产金融业务
　　　　去年年末，一则意料之外的融资公告掀开了绿城中国图谋地产金融业务的大幕。2009年12月31日，绿城中国宣布，将通过全资子公司绿城房地产与平安信托签订信托融资协议，为其位于杭州西湖区的西溪诚园项目融资15亿元。 　　而时隔一月不到，2010年的1月27日绿城中国再度出手，与中泰信托签订协议，成立以上海绿城项目公司为标的的信托，则充分显示了绿城在开拓地产金融业务上的锐不可当之势。据有关内部人士透露，绿城中国早就已经拟定了地产金融业务的战略规划，其地产金融业务包括金融地产管理、并购贷款、金融机构的投资，以及银行不良资产处置等。 　　按照双方签订的协议，绿城中国将向中泰信托出售旗下全资子公司上海绿城项目公司的49%股权，价格为9608万元。随后，绿城通过金融机构向上海绿城项目公司提供委托贷款，并将其中的委托贷款转让给中泰信托。本次信托资金额度为8.8亿-16.5亿元之间，其中包括了收购股权...

政府干预强化背景下开发商的经营策略
　　　　近来，房地产市场泡沫论又占据了各大媒体的头版，成为专家和非专家讨论的主题。对此，不少人提出的主要应对之法就是加强政府的宏观调控（当然我们的宏观调控一般指的就是紧缩性政策）。同时，从中央到地方政府的言论和实际政策来看，政府强力干预的可能性越来越大。我个人认为强力的行政性干预并不妥当，可以说目前房地产市场的窘境起因于政府的不当干预，因此不可能通过进一步干预改善市场运行。 　　房地产市场的调整有其自身内在的因素起作用，市场波动在某种程度上是内生的、不以人的意志为转移的，同时也可能是每个人无意识的理性行为造成了集体的非理性结果。我从来不认为市场应当脱离政府的控制，也不是一个激进的市场至上主义者，但是我认为政府只应当扮演相对有限的角色，让市场发挥主导性的作用。政府的职能只在于将市场不断试错过程中产生的规则标准化，并使用成本相当较小的措施执行规则，保障市场运行秩序，确保每个人利用市场追求其利益时...

海南严禁以股权转让为名变相炒卖土地
　　　　1月27日，海南省国土环境资源厅发布了《关于充分发挥土地调控作用促进房地产业平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》)。其中第五条明确表示，要“完善土地二级市场管理，防范恶意炒卖土地行为”，房地产用地在规定时限内投资额未达到开发投资总额25%的，土地使用权严禁转让、联营合作、作价出资（入股）、抵押。严禁以股权转让为名，变相违规转让土地使用权。 　　易居分析：从海南近况来看，《通知》的出台有其特殊的背景。至海南国际旅游岛建设上升为国家战略后，海南的土地市场炒作之风再次盛行，并随着海南省暂停土地出让、暂停审批新的土地成片开发项目决定的做出，而愈演愈烈。楼市前景一片光明而新项目审批却被暂停，使得开发商饥饿的目光毫无例外的都投向了土地二级市场。 　　对土地二级交易市场管理，我国自有一套完整的交易体系，但实际情况是，直接进行土地转让，不仅限制多，如要求建设完成开发量的25%以上，更重要的是获利...

广西的新政将公积金制度面临的问题公开化
　　　　最近一段时间广西房地产新政成为业界关注的焦点，在爆出广西在南宁试点取消住房预售制之后，媒体又报道了广西的公积金新政。内容是自今年1月1日起广西开始实施《广西住房公积金业务管理规范（试行）》，规定缴存人的家庭成员患重大疾病时，可提取住房公积金用于治疗。 　　众所周知住房公积金制度是我国为了解决城镇居民住房融资需求，引进了新加坡的相关经验，实行的低息、强制住房储蓄制度。这一制度在一定程度上解决了城镇居民购房的融资问题，但在运行过程中也出现了很多问题。如公积金制度存在“劫贫济富”的问题，越是收入高的人群，享受的公积金份额越大，低收入者没有公积金，或者没有能力使用公积金；由于目前住房公积金的使用范围严格限制在住房领域，这造成公积金闲置资金过大，资金使用效率低下等问题；另外公积金制度的存缴是各自为政，这就造成了全国范围内，有的地方公积金存量资金不足，有的地方资金却大量沉淀。 　　实际上，广州...

证监会酝酿严格审核房企借壳上市
　　　　2010年初，媒体报道中国证监会正在考虑严格房地产企业借壳上市的审核标准，提高欲借壳上市的房产企业资产实力和合规性门槛。 　　实际上，2009年上半年，证监会上市部曾拟过房地产借壳上市审核备忘录供内部工作参考，但由于经济形势的骤变，文件没有得到严格执行。据称，该文件涉及产业政策导向、企业资本实力及财务等多个方面的内容。到了年底，经济形势已经好转，证监会对房企借壳上市的监管再次加强。内部消息称，相关成文的规定还没有出台，但借壳上市政策趋紧是比较肯定了。 　　易居分析：经历了2009年市场的活跃期后，大部分房地产企业资金储备水平较高，暂时没有资金方面的压力。然而在密集调控政策影响下，房地产企业的未来前景并不明朗。为了获得生存的空间，解决融资瓶颈是房地产开发企业必须面对的挑战。无论是IPO还是借壳上市，都是房地产企业进入资本市场融资的主要途径。很显然，这次监管层要收紧房企借壳上市的政策，...