购房指南

房地产官司起诉有讲究 注意起诉地点及标准衡量
　　许多人都知道，打官司时通常要到被告所在地的人民法院去。比如，住在金山区的原告如果要起诉住在杨浦区的被告，则通常要到杨浦区法院去起诉。但涉及到房屋或土地官司时，法律则规定了一条特殊的规则，即原告必须到房地产所在地的法院起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称《民诉法》） 第三十四条规定，“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖”。在实践中，该条规定对当事人诉讼的影响非常巨大，但许多人不能准确理解该条规定。笔者认为，应当把握好该条的两个关键点：“因不动产纠纷提起的诉讼”和“不动产”。 一、“因不动产纠纷提起的诉讼” 所谓“因不动产纠纷提起的诉讼”，是指当事人之间对不动产本身的质量或权利归属等存在不同的看法，难以达成一致意见而不得不诉诸法律。该条并不意味着，只要案件中涉及不动产，即应当适用专属管辖的规定。 如在一起土地拍卖案件中，竞买人认为拍卖行的拍卖行为违反了法定...

巧用“套期保值”应对房价上涨 降低购房成本
　　在一般人眼里，做期货需要财技高超和丰富的金融知识，而且风险很大，因此很少有中小投资者敢于涉足。其实，期货的内涵是价值发现和风险锁定，巧妙运用期货中的套期保值技巧，可以为我们的日常理财提供很多帮助。 　　例如，小余和小刘计划在明年结婚后买房子，但日前房产价格上涨速度太快了，两人刚参加工作，又不想向双方父母要钱，没法现在就买房，明年买不知道房价会涨到哪去，两人为此非常苦恼。其实，两人可以利用现有的积蓄买些业绩好、经营稳定的地产股股票。一般而言，房价涨，房地产公司效益就好，相应的股票价格就看涨。这样，即便明年房价涨了，两人也可以用股票市场上的获益，在一定程度上降低购房成本。 　　其实，这就是借用了期货市场中的套期保值技巧。套期保值是什么呢？就是指通过期货、现货两个市场反向操作，来建立一种盈亏对冲机制。通俗讲，套期保值就像买保险，保的是剔除了价格变动后的正常的经营利润。最终结果是一个市场盈利，一个...

离婚了，房子怎么办？解读“离婚析产登记”
　　林先生夫妇前段时间办理了离婚手续，并就其财产分配也达成了一致意见，其中儿子的抚养权以及他们的房子由林太太拥有。但是之前买房子时房产证上写的是林先生的姓名，林先生跟林太太因此而疑惑是否他们现在要办理转名手续。 　　据向相关人士了解，其实林先生夫妇并不需要办理交易手续，他们可以按照房管局有关规定办理离婚析产登记。 　　林太太：什么是离婚析产登记？ 　　答：析产登记是一种常见的房屋登记种类，与继承登记及赠与登记也有一定的区别。析产登记主要适用于离婚析产。顾名思义，离婚析产是夫妻双方因离婚后彼此就个人对房屋所占的份额进行转移的一种登记手续。按照有关规定，双方免收交易税费。 　　林太太：有哪些是办理离婚析产登记的必备资料？ 　　答：1、离婚判决书或离婚协议书或离婚证；2、房地产证(如有共有证的，包括共有证)；3、申请人的身份证明；4、房地产登记申请书；...

卖了房竟还替买家供房 找中介卖房小心被宰
　　找个中介卖房，被骗大降房价又狂交费用，签了“交房还得帮买家供楼”的“离谱”协议。遭到层层“剥削”，张先生更没想到，买家却是中介的老婆，身份根本不是自称的公安人员…… 中介吹歪风房价一降再降 张先生是在一年前认识洪某的。后来他想卖房，洪某主动提出可提供中介服务。自2004年10月至今年4月，洪某不时地传来房子出让的负面信息，“他说房子位置、户型、周边配套不好，买家不好找，需要降价才能出售。”房价从50万元一降再降。4月下旬，洪终于传来喜讯：有个在公安局工作的女士愿意出41万，但所有交易费用要由卖方承担。 4月29日三人见面。张小姐自称“在公安局工作，带一小孩，之前不认识洪某。”准备签合同时，张先生却发现原来说好的一次性现金付款变成了转按揭，就不想签了。可洪某说办转按揭手续很容易，只是程序问题，事实上就是一次性付款。张先生就这样被“连哄带骗”签了房屋买卖合同，洪某做中介...

期房转让如何规避法律风险?
　　记者从不少购房者来信中发现，期房转让中对可能出现的法律问题不明，一直是令众多欲购买期房者签合同时内心发怵的问题。以下摘录金世永业律师事务所上海分所赵建高律师对这一问题较为周详的看法，以飨读者。 　　期房转让的概念   期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产证）止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。本文所说的期房转让的期间还包括至购房者办理好房产证（小产证）之前，这一段期间购房者把房屋再次转让的行为。 　　期房转让合法性分析   期房转让使得一部分投资商在短期内获得利益，从而带动了房产市场的发展，但由于一些投资客的投机，也扰乱了整个房地产市场的秩序，引起了购房市民的恐慌，产生了负面影响。因此一些地方相继出台了期房限制转让的政策，那么期房转让究竟是否合法呢？ &nb...

隐瞒违章改建卖房 法院判定买卖合同撤销
　　2004 年4月16日，黄某与康某签订《上海市房地产买卖合同》，约定由黄某将其所有的两套上下毗邻的商铺（以下简称“系争房屋”） 转让给康某，转让价共为180万元。签订合同前，康某曾与黄某一同到现场看房，看到黄某在底层商铺楼板凿洞并安装木扶梯通达上层商铺，形成室内通道。且黄某称该楼88梯安装是通过合法手续的。同月底康某按合同约定支付了购房款，双方办理了房屋交接手续。但在康某入住准备装修时，物业公司前来告知底层商铺楼板上凿洞搭建楼梯损坏房屋的承重结构，必须将房屋恢复原状。2005 年2月25日，房屋土地管理局向康某发出责令限期改正通知书，责令其立即改正该商铺楼板上凿洞从事损坏房屋承重结构的行为，恢复原状。康某认为，当初完全是在黄某故意欺诈、隐瞒事实真相的情况下才与被告签订此份买卖合同。基于黄某擅自改变房屋结构的行为，致使与康某当初约定的实际情况不符，故康某诉至法院，请求依法解除双方签订的《上海...

模糊付款方式模糊交房约定 注意规避购房陷阱
　　模糊付款方式 很多买卖双方通常只关注房屋价款达成一致，对于具体的付款方式却未给予应有的重视，结果在其后履行过程中，常常由于某笔款项的支付时间不明而产生纠纷，受损失的一方因为当初与对方未订有明确条款而只能自认倒霉。规避方法：双方签订买卖合同时，应对付款流程和时间作出明确、具体的约定。 交房模糊约定 有时，买卖双方对于付款方式已有明确的约定，但却疏忽了交房这一重要环节。在此可能会涉及到交房的具体时间，交房时相关费用的结算。若无具体约定，则可能出现逾期交房，却无法追究业主违约责任的被动局面，及相关费用无人结算的尴尬情况。规避方法：在买卖合同中明确约定交房日期，及应由哪方于交房前结清包括水、电、煤、物业管理费、维修基金等相关费用。 非居住用房税费购买 出售非居住用房需缴税费的种类、数额与居住用房有较大差别，在实践中，若由于对购买、出售非居住用房应缴税费估算不...

买来的二手房漏水 二手房的“前世今生”都要
　　案例一：读者小李最近购买了一套二手房，签了合同也过了户。可交房时发现出了问题，原来卫生间的顶上有大面积水渍，楼上一冲水下面就滴滴答答漏水，墙上装的热水器也因为漏水而导致漏电。这使小李很头疼，与楼上住户交涉也没结果，只好和卖方打起官司来。 分析：首先，卖方没有将房产真实情况如实告知小李，已违反了诚实守信的原则，即使合同没有约定，也构成了违约，给小李造成的损失应当弥补。其次，是关于相邻权，根据我国法律，居民的自身生活、设施不能影响其他人、一般是指相邻人的合法权利。楼上住户下水道渗漏，给小李生活带来不便，侵犯了小李的合法财产权，更加威胁到小李的人身安全，行为人有义务恢复原状。 维权提醒：究其原因，小李没有事先在看房时对房产各方面情况了解清楚，自己也有一定责任。所以，消费者买二手房前务必多花点时间详细了解房产质量，避免日后纠纷。 案例二：读者张某准备结婚,看中一套二手房，办理了过户手...