购房指南

揭穿黑中介 整黑有新招儿
　　整黑第一招儿：非现金交易更保险     揭穿陷阱：诈定金、假房东、卷包烩 　　黑中介骗取租金的行为主要出现在交易的三个环节上：     1.看房前要求付定金，而后无论是否成交黑中介百般推脱，不退租户定金；     2.假房东欺骗租户，骗取半年或一年租金；     3.大规模卷款逃跑。     第一种方式骗取金额不大，但被骗者数量多。而第二、三种则涉及金额大，影响很坏。目前部分正规中介都不收看房费，租户可选择信誉度、知名度较高的中介公司。对于第二、三种欺骗行为，主要原因是目前交易流程不够透明。同时，通过中介进行现金交易也会令黑中介有空可钻。建议相关部门尽快制定出相应的交易规则，由银行或第三方监管账号，采取非现金交易，将有可能大大减少...

二手房“黑白合同”存诸多风险 为避税做不得！
　　    日 前，记者从广州市国土房管局获悉，自去年地产新政对5年内转手的二手房加收营业率后，二手房市场曾存在的报低价避税现象更为普遍。据不完全调查，广州二手房市场上约有50%的客户交易时，以“做低合同价”方式进行避税。日前，广州市房管局针对二手房交易再次作出通报，明确指出报低价避税行为违法，提醒市民不要     为此承担风险。并对推动此行为的中介服务人员以及中介机构提出警告，情节严重者要吊销营业资格。事实上，无论对买方、卖方还是中介服务人员来说，故意报低价的“黑白合同”实际上存在着诸多买卖风险。 　卖方：或不能收足房款 　　所谓“做低合同价”，就是老百姓常说的“黑白合同”。比如一套房屋实际转让成交价格为80万元，而买卖双方私下协商签署协议后，递交给房管部门及税务机关的成交过户价只有60万元。这样，剩余20万元差价所产...

购买二手房议价巧作准备
　　    购二手房之前，与上家谈判、议价是重要的一环。下家如何讨价还价，才能最大限度地获取利益，同时又不致使谈判陷入僵局？ 　　首先，确定自己所能承受的最高房价。上家在挂牌售房时，也会有一个心理价位。因此，挂牌价往往高于上家的心理价。如果下家在看房过程中，不经意地通过语言、表情等流露出对此物业有极大兴趣，上家往往会抓住这点乘胜追击，咬住价格不放松。 　　其次，摸清上家的底细和心态。了解上家出售房屋所得款项拟作何用途。如果上家急于出售换取现金，或者，上家必须在几天之内卖房，愈接近上家的卖房期限，上家就越急于出售。在此时议价，将对下家杀价非常有利。否则，价格很难谈拢。 　　最后，注意多收集所要谈判的物业的相关资料。下家在谈判前可以先做实地考察，详细了解物业的建筑和装修质量、小区的交通、物业管理、配套设施是否齐全，房屋在设计或规划中是否存在不足和缺陷等问题。等...

二手房买卖下定金四步骤　确保定金合同有效成立
　　     一、要求中介公司出示其与上家之间就该房屋挂牌出售的委托协议。在该协议中应当包括房屋基本状况、房价、委托期限及委托中介公司向下家收取定金的内容。 　　二、与中介公司签订书面的中介协议。该协议至少应包括房屋基本状况、房价、保留期限及定金的处理方法等约定，并一定要加盖中介公司的印章。 　　三、与中介公司签好中介协议后实际交付定金前，购房者还应要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托书。 　　四、收到委托书后，在交付定金时应要求中介公司出具收取定金的收据。该收据仅有中介公司经办人员的签字不行，一定要加盖中介公司的印章。 　　遵循上述四个步骤付定金，下家与上家之间的定金合同便能确保有效成立，一旦上家不同意出售房屋，下家便可要求双倍返还定金。

买房前先查清房屋权属交易的合法性
　　 读者吴女士：我最近看中了一套二手房，但听邻居说这套房的权属有问题，具体情况也不得而知。请问我该怎样去查？     律师解答：     吴女士需要审查该房产的权属交易合法性。首先，房主是否取得房屋产权证，没有产权证的，法律禁止转让。其次，可以到房屋所在地建委档案科查询该房屋有无抵押、查封等情况，既可以委托律师去查询，也可以带着房屋所有权证复印件、委托人的授权书和身份证复印件去调查。如果该房屋已经被抵押或查封，需要了解抵押或查封的原因，房主是否有能力解押或解除查封，如能做到，先要求其解押或解封，再谈定金或签合同事宜。（记者 叶保秀 解答人：张艳玲 北京市忆通律师事务所律师）   文：叶保秀

二手房交易注意事项
　　　注意事项一、避免中介公司的暗箱操作 　　其一，某些中介以个人买房名义现金收购业主房屋，利用收购的形式赚取不正当差价；另外，业主名义上虽已出售了房屋，获得房款，但实际上如果中介公司在销售中利用仍为业主名下的房产（尚未过户）从事不法活动，业主仍然拖不了干系。 　　其二，当业主与中介公司签订独家代理协议时，协议中可能存在霸王条款，主要是在代理协议中无代理销售时间的限制及不能按时完成委托的赔付标准，但是如果业主不通过该中介售房，却要承担高金额的违约金。 　　其三，在交易过程中，大部分情况下，所有费用都须买方承担，但不法中介不明确告知买方在交易过程中需要交纳的费用，只告知买方全部买下标的房产需要的价款，实际上所谓的“全包价”比经纪公司应该收取的服务费用及代收的税费等相关费用高得多。 　　注意事项二、房屋本身状况 　　用于交易的房屋是否为非法建筑或已被列入拆迁范围； 　　房屋...

二手房买卖双方信息不对称 购房防范六大“陷阱”
　　  购买二手房尽管有诸多优势，但相对新建商品房的买卖行为来说，涉及法律关系复杂。尤其一些二手房产的“社会属性”隐蔽性强，加之买卖双方由于信息不对称，就会存在一些交易风险。为此，跳蚤市场有关专家为市民防范二手楼市的六大潜在陷阱或可能发生风险的“部位”支招。     陷阱一：产权状况     根据我国法律法规的有关规定，司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋不得转让。另外，根据南京市房地产交易中心的实践，若房屋仍设定有抵押，房地产交易中心也不会办理此种房屋的产权过户手续。上述两种情况常常会被购房者所忽略，而房屋业主通常又不会主动提及。如此一来，可能造成买卖合同已签订、买方首期款也已支付给业主后，在办理产权过户的过程中，发现房屋不能转让，由此可能给买方造成很大的损失。  &nb...

挑选房屋中介公司的四大标准
　　    目前，房屋置换已日益贴近人们的生活，在西方发达国家，平均在一个人的一生中要搬三、四次家，这种状况也将在我国出现。可以预见，未来几年人们的置换需求还会大大提高，所以，学会挑选优秀的中介公司将是每个人必备的生活常识。因此，找一家有资质、讲信誉、服务好、靠得住的中介公司便显得尤为重要了。那么，我们应该如何来挑选中介公司呢？以下四个标准可作为大家的参考依据：     第一，要看公司的资质。如，公司是否有合法的营业执照；是否是经行业主管部门批准及登记备案的单位；是否具备市或区房地产经纪人协会的会员资格；是否能为客户提供公积金、商业贷款等等。一个中介公司具备上述的资格越多，资质就越可靠。     第二，要看公司的规模。一般讲公司的规模越大，其实力也就越雄厚，操作也越规范。所谓规模，可以从公司办公场地...