购房指南

“一房两卖”从中搞猫腻违约出售 买房人要警惕
　　王先生签订售房承诺书后，又擅自违约将自己名下的酒店式公寓卖给出价更高的买主。本想能够多赚一把，这次却亏大了。近日，上海静安法院一审判决王先生除偿还邱小姐首付款15万余元外，再差额赔偿邱小姐经济损失11．3 万余元。 提前抛售酒店公寓2003 年6月上旬，王先生以44．6 万余元的价格预购了坐落在本市康定路上的一套酒店式公寓。不到一年，他就感到价格不便宜。左思右想后，王先生决定将该房屋按原价转售给他人。 2004 年2月3日，王先生向邱小姐出具《转让房产承诺书》一份，内容为：王先生将该房屋以原价转让给邱小姐；王先生在收到购买此房的首付款及购房保险等人民币15万余元，待此房交房并拿到产权证明后，王先生将无条件地将此房过户给邱小姐；如邱小姐待交房过户时，对王先生的房产及手续提出质疑，王先生将无条件将15万元首付款返还邱小姐，此承诺作废。 转手卖给第二人在出具承诺书的同时，王先生将购...

搞清所买房的性质 买哪些房可“减免契税”？
　　我7年前购买了一套房子，如今价格涨到60万元左右。现准备卖出后再买套130万元的房子，请问可否退税？怎样操作？另请推荐130万元的房源？读者陈华。 首先先要明确你要卖出房子和买进房子的性质，其次再判断是卖房时减免营业税，还是买房时减免契税。 买房时减免营业税通常有以下几种情况：1．本市城镇居民按房改政策购买的售后公房，并首次转让。2．卖出的房子属于动拆迁安置房屋。3．个人将购买超过5年的符合本市公布的普通住房标准的住房对外销售的。4．个人将超过5年的符合本市公布的非普通住房标准的住房对外销售的，按差额征收营业税。 买房时减免契税通常有以下几种情况：1．本市城镇居民按房改政策购买的售后公房，首次转让并在一年内买进一套房屋可以减免相应的契税。2．动拆迁属于货币补偿（动拆迁在前、购房在后），根据动拆迁协议上的动拆迁补偿款可以减免相应的契税。 经纪人推荐：目前，符合130万元要求的房...

乘开发商回笼资金时下手 教你几招在楼市里淘宝
　　新盘开盘：风险与机遇并存 开发商首推新盘一般都比较谨慎，“低开高走”是常用策略。尤其是在宏观调控时期，价格更是开发商打破僵局、撬动市场的利器。如果周边有同质楼盘的话，低价更具有优势；如果定价过高导致销售迟滞，对今后的销售影响巨大。 为了聚集人气树立口碑，有些开发商在低价开盘的同时，推出一系列优惠促销活动。或推出特价房、或总价打折、或举行抽奖、或赠送装修家电，用尽一切办法打好楼盘销售“第一仗”。这些手段可以降低购房成本，或提升物业附加值，都是很实际的利益。所以楼盘低价开盘是买房的重要机遇。不过专家也提醒购房者，有些开发商会把较难卖的户型先推向市场，所以部分房源可能不甚理想；一期项目可能在配套上比较欠缺；另外如果是期房的话，也多少存在烂尾或者延期交房的可能。总之新盘开盘是一个重要的购房机会，同时风险与机遇并存，购房者应该把握机会综合考虑。 尾盘：精挑细选慧眼识金 尾盘也是一个...

二手房买卖建议：上家结清和下家放贷同步进行
　　　　在二手房买卖中，越来越多地出现了上家尚有部分银行贷款没有还清的情况，如果下家的购房资金不足，也需要银行的资金支持，就出现了通常所说的“转按揭”交易。但是，在目前转按揭的操作模式中，因种种原因导致交易过户失败。这时，上家的贷款已经提前结清，下家的贷款无法发放，或是发放后未能抵押成功，由此而引发的纠纷很难解决。 　　目前通行的转按揭操作模式主要有两种，一是上下家能够筹措到一笔现金，或是找第三方参与垫资，自行解决上家的还款；二是由担保公司的担保来完成。但是，这两种模式都隐含一定的风险。 　　模式一：筹集资金→上家还贷→注销抵押→交易过户及抵押→下家银行放贷。 　　如果是上家自行还贷，一般是上家先自筹资金，或由第三方参与垫资，结清剩余贷款，注销抵押后进行交易过户及抵押登记，再由下家银行放贷，完成房款交接。在上家结清贷款后，如果下家违约，致使交易不再进行，这时上家和银行之间又不能恢复抵押...

二手楼市各方观望心态重 莫失敏感期买房良机
　　　　房产新政策出台后，楼市开始调整，不少二手房客户持币待购，有关专家建议：市场观望期买房莫要失良机。 　　6月以来，随着国家九部委十五条意见的出台，深圳的房地产市场多种信息表明，楼市交易呈明显下降趋势。二手楼市受政策和一手楼销售走低的影响，也出现了交易量下降现象，市场各方观望心态较重，市场进入到了一种敏感期。那么，市场敏感期，作为普通百姓现在能不能买房？或者怎样购房？ 　　现在入市可以获得好时机 　　大多数普通百姓在市场敏感期不敢轻易购房，根本原因是受从众心理影响、期待价格下降。其实，对于理性的购房者来说，市场敏感期不但可以购房，而且是一个值得入市的好时机。 　　从深圳房地产三级市场6月份的交易情况来看，交易量明显减少。但是，房价却并没有像很多人预测的那样出现大的波动，而是保持了一个平稳态势。可以说，新政策实施后，抑制了房价的快速增长，但目前还没有促使房价下降。深圳房地产市...

业内：瞄准房主变现心态 购买二手房也有技巧
　　目前上海二手房市场上，据不完全统计，房龄在5年内的二手房有近9.5万套，都是全额征收营业税的征收对象，被称为“有税房”。在营业税开征后，这些“有税房”境遇如何？而对于购房者而说，又应该如何选购二手房呢？ 据上海顺驰市场部统计的数据显示：二手房流通领域中，房龄在5年以内的房屋占整体比重的47.46%，该房龄段的供求比例为1.17：1（即1.17套挂牌房源相应1个购房需求），而次新房的供应量相对较多。 这些二手次新房的业主大致分为四种类型：一是短期投资客；二是长线投资购房的消费者；三是部分冲动型购房客户，交房后发现房屋不能够满足自己的居住需求而卖掉该房重新选购；四是购房者由于工作等原因迁移到其他城市，从而需要处理房产的。这四种类型的房主在交易心态上也不尽相同，有的房主看商品房价格上涨，其挂牌价格也水涨船高；有的房主急于变现，以“保本保利”的价格出售。 业内人士分析，新政出台后“有税房”将...

居间协议有陷阱 交易未成中介急收钱
　　侯小姐委托房地产中介购房，买卖合同未签就交付1万元意向金，还被催要2%中介费。市消保委提醒消费者，要慎签居间协议———日前，侯小姐收到了上海正品房地产咨询有限公司宛平路分公司发来的函，认定她在房屋买卖中违约，还要她支付2%的中介服务费。令侯小姐难以接受的是：自己与卖家由于存在诸多分歧尚未签署房屋买卖合同，交易尚未成功，中介就“急吼吼”地要收钱了！ 意向金一去不回 今年4月，在上海正品房地产咨询有限公司业务人员的推荐下，侯小姐看中了位于天钥桥路的一套房屋，并同意以挂牌价格购买。中介公司随即要求侯小姐签订一份《物业购买委托经纪合同》，该合同对房屋的位置、面积、总价及付款方式作了简单约定，侯小姐签了这份合同。为了让侯小姐表示购买诚意，中介公司要求她交付1万元意向金，并以格式条款约定，“在房屋出售方签署后，即表明其接受该合同所约定的交易条件，该意向金转为定金”。合同还以格式条款方式规定，买卖双...

年轻时转移风险 “房贷负翁”需投保“铁三角”
　　很多“新上海人”事业刚起步，就背上了沉重的房贷包袱。这一类房贷“负翁”最需保险保障。定期寿险、意外险、重大疾病险，构成保障“铁三角”。 30岁的何先生最近买房背上了60万元的贷款，虽然月供要5000多元，但他的生活质量并没有明显下降。然而随着年龄越来越大、生活压力越来越重，何先生经常有种担心，万一有什么意外发生，平静的生活就会被打破，生活  质量肯定会出现大幅度下降。 对于房贷“负翁”们而言，虽然贷款买房时已购买了房贷险，但受益人其实是银行，并不能对贷款者有很好的保障。“负翁”们需要自己购买商业保险，转移财务风险。这里推荐定期寿险、意外险和重大疾病险作为风险保障的“铁三角”。 如果夫妻二人共同承担贷款，最好双方都选择购买定期寿险，防范因某一方身故或者全残时，给对方带来的沉重还贷压力。两人的定期险保额，建议为剩余的房贷额度，保障期限一般应与还款的期限匹配，至少10年。 ...