购房指南

利用交易变更产权人　不孝子孙竟骗老人房产
　　老年人栖身的住房可谓是他们最大的一笔财产，觊觎老人财产的不孝儿孙往往利用老人“糊涂的爱”，寻机侵害老年人的房产权益。本市法院的审判信息反映：由于老年人轻信小辈之言，缺乏自我保护意识，屡屡陷入房产危局。 　　利用房产交易变更产权人 　　关老太怎么也想不到，与她同住的孙子竟会利用房屋买卖的机会，将她的名字从房屋产权证上除掉。要不是孙子在一次争吵中扬言“房子没有你的份”，关老太太还蒙在鼓里。生怕被孙子逐出住房，现年90高龄的关老太走上了诉讼之路，要求法院确认她的房屋所有权。 　　孙子是怎样剥夺祖母房屋所有权的呢？他起先用好话来哄骗老人，建议把动迁得来的一套房子卖掉，用同等价格在偏远一点的地方再买一套面积大一点的新房，通过置换改善住房条件。为了长大成人的孙子有一个更好的居住环境，老太同意了孙子的建议。然而，孙子在得到房屋买卖需要的证件和文书后，在卖出旧屋买进新房过程中，将房屋产权登记在自...

丈夫病中立遗嘱　无力签名属不合法被判无效
　　丈夫病危时，由妻子代书遗嘱，将两人的共有房产留给儿子。近日，法院依法判决该遗嘱无效。 　　临终前留下遗嘱 　　1990 年4月，汤玲从外地到奉贤打工，认识了汪强，后两人登记结婚。汪强与前妻所生的儿子汪小军随父亲与继母生活。2002 年8月，汤玲夫妻在南桥镇购买一套商品房，产权登记明确记载“汪强和汤玲共同共有”。 　　去年年初，汪强被查出患肝癌。眼看身体每况愈下，他想立下遗嘱。当年10月28日，汪强将汤玲叫到病房。汪口述遗嘱，妻子执笔代书，主要内容为：汪强和汤玲的商品房归儿子汪小军所有，房产证暂由汤玲保管。到2020 年将房屋产权转至汪小军名下。余下的老屋、仓库和20亩虾塘归妻子及女儿所有。汤玲写完遗书签字后交汪强过目，汪强确认无误，但因病中无力签名，便叫妻子代签。汪强的姐姐、弟弟、舅舅等亲属也分别在旁签名。次日，汪强病逝。 　　要求析产起纠纷 　　今年初，26岁的汪小...

专家指导：购买二手房如何付款对业主更有利
　　 购买二手房建议分期付款 　　李先生：我想买一套二手房，中介公司说三个月后才给办房产证过户，但现在必须要交款，怎样才能保障我的资金安全？ 　　律师答复：如中介公司要求李先生在未办理过户前支付全部房款，确实存在很大的风险。李先生可与卖家签署一份《房屋买卖合同》，约定分期支付房款，在房屋产权过户到名下前只支付部分房款，过户完成后再支付全部房款。如果必须在过户前交付全部房款的话，双方可以选择采取将应付房款提存于公证处的方式来保障资金安全。 　　三大问题要留心 　　随着房地产二三级市场的日渐繁荣，二手房买卖，房屋租赁等房产交易也越来越频繁，二手房交易中的投诉也在不断增加。 　　问题一：中介操作不合规范  　　 　　相关数据显示，通过不规范中介公司买卖二手房发生的纠纷明显高于通过正规中介公司进行交易的。这些不规范中介为追求自身的利益，在交...

理财典型案例：看看“还贷族”采用的理财经
　　年近30的李女士是一家外企的销售主管，先生也在一家企业从事销售工作，家庭月收入大概在8000 元左右。5年前在市郊购买了一套商品房，现在每月偿还一千多元的贷款，再加上家庭的基本开销，李女士每月可以节余四千元左右，家庭现在共有15万元左右的积蓄。 李女士考虑，尽管目前的工作环境不错，收入较高，但未来的不可知因素较多，家庭现在还处于资金积累期，个人资产也不多，抵御风险的能力较差，所以选择了较为稳健的理财方式：家庭资产基本上投资于风险较小的领域，大概是40％进行储蓄和债券、20％外汇存款、30％投资基金和股票、10％用于保险。李女士认为这是比较合理的组合。 因为夫妇两人都从事销售，平时工作较为紧张，所以李女士在没有更好的投资方向时，将平时的收入存入了银行，瞅准时机又会把存款转为收益较高的国债。毕竟这些传统的投资手段简单方便，安全系数较高。 考虑到家庭目前仍然有房贷尚未偿还，而...

楼盘品质改变开发商是否违约
　　朱先生：前年我因相中小区整体环境而购买了一套期房。该小区是分期开发，我买的是一期，小区总平面图（包括一期和二期）已附在商品房预售合同后面。今年我入住后不久，发现小区二期规划中原有的景观、楼层、楼栋间距等都发生了很大改变。我们一期一些业主与开发商进行了交涉，要求开发商承担违约责任。但开发商认为我们买的是一期，二期怎么样与我们没有关系，而且二期规划变更是经过政府部门批准的。请问开发商的说法有理吗？ 上海联业律师事务所王展律师：目前有不少开发商采取“一次规划、分期开发”模式开发楼盘，但这种模式往往容易引起楼盘前后期之间的开发矛盾，“开发商擅自变更二期规划”的问题就是这种矛盾的突出体现。我们认为该小区开发商的说法是缺乏法律依据的。首先，购房者所买的期房所属小区包括一期和二期，在小区总平面图已纳入购房者与开发商签订的商品房预售合同的情况下，无论是一期还是二期的规划都属于开发商对购房者的承诺，对...

中原指导：教你如何准确计算房地产投资回报率
　　“六一新政”实施以来，短线投资房产获利的行为受到沉重的打击，不少投资者由此纷纷将投资房产的方式转为中长线。对于购买物业后以收取租金作为收益回报的投资行为，怎样衡量投资回报是否理想，需要有一个科学、准确和适宜的投资分析方法，计算投资回报率就是其中最主要的方式。  　　据中原地产从业员的经验所得：目前计算投资回报率最广泛采用的方法是计算租金的年回报率，公式为：  　　租金回报率＝每月租金收益×12/购房总价  　　举例：投资者何先生在天河北的某花园购买一套面积为42平方米的小单位，总价为42万元，成交单价为10000元/平方米。何先生采用了按揭贷款的方式，首期房款为3成13万元，按揭贷款29万元，月供款约为2000元（供20年）。何先生将其以月租金3000元出租。　　那么计算租金回报率＝3000×12/420000＝8.6％  　　这种方法计算简便，对...

骗子设局"请君入瓮" 细心事主识破买房骗局
　　 “如果不是他们不付120元茶钱，我的9万元钱还真被骗走了。”王先生受朋友委托帮忙卖房。前天，一男子以替老板买房为名索要9万元回扣，精心设局后将王先生的存折调包。幸运的是，王先生及时发现破绽，挽回损失。  　　15日，王先生陪同一位自称姓谭的男子看房，谭对王先生说很满意，并称是帮深圳老板看房，要9万元钱作回扣。王先生说，朋友的房子定价50万，如果老板出价59万，就把多出的9万给谭。双方商定，18日谭先生带着公司财务总监来交易。  　　18日下午1点10分，王先生在谭陪同下到中国银行海淀中航科技大厦支行开了户。谭看过王先生的存折后，将王先生带到银行旁的一间茶室。1点45分，满口广东腔的“财务总监”到达茶室，要再次看王先生刚开的存折。看存折时，“财务总监”表示让王先生先将9万元存进去。这张存折在“财务总监”的手中停留10分钟后还给王先生。随后，王先生准备回家取钱，...

中介“垫资”决不是免费午餐
　　 房产中介推出“垫资” 业务，说到底还是要赚钱。今报讯由于银行停止了转按揭业务，对于二手房买卖来说，这就需要双方协商，先把未还完的按揭一次性还完，然后再进行交易，在买卖双方都没有大笔现金的情况下，一些中介公司推出了垫资业务，但仔细了解发现，这决不是免费的午餐。 　　垫资业务拉拢客户 　　某中介机构的工作人员告诉记者，目前来说绝大部分的二手房交易都要通过三个步骤完成：还清贷款撤消抵押→房产更名过户→买方申请抵押贷款。 　　也就是说很多时候二手房的交易中卖方是贷款买房，买方也需要办理贷款。在这种交易中，由于双方都缺少资金支持，造成交易的中断。为了成单，有一些中介公司开始自掏腰包为双方“垫资”，确保整个资金链顺利进行。 　　所谓的“垫资”业务，就是由中介公司与买卖双方签订代办合同，由中介机构出资为卖方还清全部贷款，办理撤消抵押。之后中介再为买方代办抵押房产申请贷...