购房指南

朋友欠债抵押房产 我是债权人可以优先受偿吗？
　　朱先生问：一位朋友在2003年6月向我借款20万元做生意，2004年1月又向我借款10万元。我们约定两笔借款到2004年底之前还清，另加10％的利息。为保险起见我让他把家里新买的一套商品房的所有合同、发票和房产证都抵押在我这里。后来朋友生意失败，一直都没还我的钱。而且因为拖欠房贷不还被银行起诉了。我知道房子如果被拍卖的话通常价格会很低，但房子已经抵押给了我，听说接受抵押者可以优先受偿，我的权利是否能够得到保护呢？ 律师观点 朱先生目前的境遇令人担忧。 首先是这一抵押存在很严重的问题。根据《担保法》的规定，不动产的抵押应当经过国家登记机关登记方生效并具有公信力，如果没有登记自然就不能生效，朱先生也就不能主张抵押权人的抵押权益。朱先生如果的确仅仅收取了房产证等文件作为抵押的形式而没有办理抵押登记，那么就无法行使抵押权，也就谈不上什么优先受偿的权利。 其次就是银行所主张的...

买婚房像选择爱人一样 专家建议一慢二看三下手
　　要结婚了，婚房问题立马成了摆在眼前首先要面对的现实问题。面对宏观调控下的上海楼市，结婚族们犹豫不决。是马上买一套房子作为婚后新房，还是等价格回落后再买？是买一个暂时过渡的？还是买个一步到位的？如此难的选择，不亚于选个爱人。 　　婚房就是要新的 　　口述：fifer 　　谈恋爱至今已有3年了，今年年初终于决定年底或明年初结婚。于是我们两个人像是走马看花似的寻觅在中介之中。 　　虽然大家都劝我们两个，今年还是别买了，还是等一等再看吧，说不定哪天就跌了呢。可是，我们俩坚决认为，既然结婚了肯定要考虑买新房，管他是涨是跌。回想起两年前我们错过的那次买房机会，实在是万分懊恼。 　　这些天都忙着接中介的电话，周末都在看房。宏观调控政策后的楼市果然出现了价格松动现象，之前我们看的几个楼盘最近都有价格下跌趋势。比如，闸北区的嘉利明珠城，有人抛盘价只有1万元/平方米，...

转让房产遇到难题 未出资人的名字能去掉吗？
　　殷小姐与丈夫于婚前共同出资并贷款购买了一套商品房，丈夫为贷款人，房产证上产权人为丈夫和丈夫的女儿（与前妻所生）。婚后殷小姐想转让该房地产，但发现须丈夫的前妻出面代其女儿（未成年人）签字才能实施转让，为此，她希望将丈夫与前妻的女儿的名字从产权证上去掉，但由于涉及《未成人保护条例》，该女儿的名字不能去掉。 殷小姐觉得，由于该房地产首付款为自己与丈夫共同出资，尽管目前贷款人为丈夫，但还贷是由双方共同承担的，而丈夫的前妻及其女儿实际并未出资。殷小姐问，自己是否有房产的所有权？如有，所占比例是多少？如不幸与丈夫离婚，或者丈夫身故，房产的所有权如何归属？目前怎样才能确保自身合法利益不受侵害？ 律师观点 一、不动产权利是以不动产权证记载的人为准。产权证没有记载的不是不动产权利人。不动产权利人是指合法拥有房屋所有权、土地使用权的自然人、法人和其他经济组织。该房地产权证上没有殷小姐的名字，...

专家提醒：房产公证　为买卖交易加把安全锁
　　　　房地产公证并不是房产交易的必须环节，因而很多购房者对房产公证了解不多。但是目前随着房地产市场的不断扩大，房地产交易纠纷也逐渐成为投诉热点，购房者需要寻求法律保护时，商品房买卖合同公证是一个有效手段。 　　根据规定，以下几类房地产交易必须先公证：1．房产继承，应当办理“继承权公证书”。也就是说，对于子女或家属要办理继承房产的话，必须要有公证处办理的公证书；2．遗嘱人为处分房产而设立的遗嘱，应当办理公证。处分房产的遗嘱未经公证，在遗嘱生效后其法定继承和遗嘱受益人可根据遗嘱内容协商签订遗产分割协议，经公证证明后到房地产管理部门办理房产所有权的转移登记手续；3．赠与房产，应当办理赠与人的“赠与公证书”和受赠人“接受赠与公证书”，或双方共同办理“赠与合同公证书”；4有关房产所有权转移的涉外和港澳台的法律事务，必须办理公证证明。 　　在办理商品房买卖合同公证时，申请公证双方需要向公证机关提...

暗中卖了妹妹动迁房　母女被判赔偿32.7万元
　　动迁单位操作疏忽，妹妹的动迁房被姐姐和外甥女无偿占有，并被转手卖给了他人。日前，静安法院对该案作出一审判决，由姐姐和外甥女赔偿妹妹经济损失32．7万余元。 　　2004年7月，上海某区住宅发展局对常德路某号旧住宅实施动迁。某号内的17．80平方米房屋，是原上海第一棉纺织厂在1995年4月分配给职工英英和她女儿娟娟的。 　　2001年2月，经英英同意，妹妹兰兰离婚后将户籍迁到该房屋内。 　　2004年7月，该区住宅发展局对该地块动迁，英英持盖有兰兰私章的委托书，与代表动迁单位区住宅发展局的中亚公司签订了《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》，明确了兰兰和英英，被安置在本市大渡河路同弄不同号的两处房屋。其中兰兰被安置在一处新公房的6楼。 　　同年7月8日，英英出具兰兰放弃安置房屋产权《承诺书》，由女儿娟娟与动迁单位签订了《上海市房地产买卖合同》，约定由娟娟向动迁单位购买原安置给...

3年前承诺3年后变卦 房产商业主上演入学收费战
　　当初购房时，房产商承诺业主的孩子进小区配套的小学可以免收赞助费。市教委也曾下发文件规定，小区配套的小学属民办性质，但对小区业主的孩子“按义务教育学校标准收费”，也就是一般所说的“公费标准”。不料，时间才过去3年，当业主的孩子陆续要上学时，房产商却告诉他们，要想进小区的配套小学就必须按民办小学的收费标准，学费5000元…… 　　“房产商当初的承诺怎么突然不作数了呢？！”平江小区里的不少居民感到既困惑又气愤。 　　业主投诉 　　买房就是考虑孩子入学 　　2002年，张女士购买平江小区的住房时，房产商承诺小区配套有一所九年制的实验学校，学校的硬件设施和师资配备都比较好。该校将面向全市招生，对学生按照民办学校收费，但对小区业主的孩子将按义务教育的标准收费。张女士觉得学校离小区不远，而且教育质量也不错，于是决定把家安在平江小区。 　　张女士告诉记者，当初签订购房合同时，她曾...

新政下楼市百态:开发商难忍业主折腾"喊冤"
　　以前，在房地产的交易双方中，找媒体叫屈鸣不平的几乎是清一色的买房者。本周，河西辰龙广场的开发商却找到记者“喊冤”，称被自己的一准业主“折腾得够呛”。 　　开发商很“委屈”，没让记者发问，自己就把前因后果说了个仔仔细细。意思大致是，在辰龙广场项目（高层住宅）前期销售期间，一客户根据开发商提供的建筑模型，购买5楼的一套住宅。购房者在事先已经被告知：实际应该与模型差不多，但是模型只是作为销售参照，并不是最终交付的标准。 　　今年5月份，业主到施工现场看房，发现裙楼高出室内约1米，“有一种住在地下室的感觉。”随后，该业主以“开发商口头违约”为由提出退房要求，并索赔5万元。开发商认为没有违约，提出了包括可以退房在内的三个解决方案：首先是“同一幢楼调房”，将该业主调至28楼，户型面积都一样，但是需要补缴楼层差价总计11万元。 　　考虑到业主的实际困难，开发商答应可减免2万元；其次是“接近楼层调房”，以...

按收入多少选择房子　自住客置业不完全指南
　　经过几个月的调整，银行的房贷政策已逐渐步入稳定。对于目前持币观望的自住型购房者来说，由于市场可挑选房源众多，房贷限制增加，往往无法确定从何着手挑选房屋。在此，中原地产有关专家建议，由于目前银行贷款收紧，自住客在购房前还要做3件事。 　　一、根据贷款额度找房子。 　　如果银行因为首付成数不足等原因拒绝对买家放贷，那么千辛万苦挑来的房子最终还是将成为泡影，甚至还可能会因为房屋交易合同已签而和卖家产生纠纷。因此，自住客在购房前有必要去将要或打算申请贷款的银行，咨询一下信贷专员，来一个“预批”。自住客可以准备好相关的收入、债务等证明，并通过该银行系统查询自己在该银行的诚信度，由此来获得该银行对他的可贷额度（成数）。然后根据手头自有资金情况和可贷额度来计算自己可能买下房屋的最高总价。计算公式为：可购房屋总价≤自有资金÷（10-可贷额度）×10。例如，李先生手头拥有资金30万元，银行给予的可贷...