购房指南

契税增加新政实行 帮你算算转让出租哪个更合适
　　从今年6月1日开始，政府的房地产税收政策发生了根本的改变，不但对不同面积的住房进行了区别征税，还特别规定，买房者如果在取得房屋后两年内就卖掉，将按照房屋成交价的5.55%征税，也就是全额征税，而以往则是按照房屋买卖的差额征税。 此外，“六一”之后购买非普通住宅将按3%的比例征缴契税。日前本市房管局发布了2005年房屋租赁市场指导租金，不少读者打电话询问，手头的房子是卖掉合算，还是出租合算，应广大读者的要求，快报专门请专家为读者算了一笔细账。 不同购房者的房屋转让成本公式为：转让成本契税＋营业税＋其他一次性支出根据新的房地产税政策共分为六种情况： 1、未超过2年的普通住宅。其契税按买入总价的1.5%收取，而营业税按其卖房总价的5.55%收取，即：契税=买入价×1.5%；营业税=(买入价+差价)×5.55%；其他一次性支出：包括保险费、公证费、律师费、印花税、评估费、中介费等。...

面对萎缩与增长 新政之后选择卖房还是租房?
　　“据我们保守的估计，最近的3－6个月，新房市场萎缩，而租赁市场会比较活跃。”我爱我家北京公司副总经理要嘉佳表示，“政府也希望加大三级市场即租赁－使用权市场的活跃，这对平抑房地产价格也是有好处的。因此，在买卖租赁并重的同时，我们也会顺应政府的需要。”  　　由于预期租赁市场面临的利好，目前北京不少房地产中介机构正在开会讨论将业务中心偏向租赁业务。“房地产新政策的出台，对租赁市场肯定是有利的。”北京中大恒基房地产经纪有限公司企划总监王九天说。  　　最近的政策风云使人们将目光聚焦在房价与供应量的话题上，而受政策影响，在北京和上海，租赁市场的变局正在悄然发生。  　　萎缩与增长  　　无论在北京还是上海，新房成交量都有明显的萎缩。2005年5月20日前后，上海新房日成交量跌至80余套的历史低点。在上海楼市炙手可热的那段日子，日成交量的峰值超过1000套。...

办公证有盖章却无签名 老母遗嘱惹效力之争
　　七旬老母办理遗嘱公证时，没有录音录像，又用盖章代替了签名。母亲过世后，3名子女对这份遗嘱的公信力提出了质疑，甚至怀疑不是母亲本人所立，由此将认定遗嘱合法的司法局告上了法庭。  　　房子一半归属小女  　　蒋老太生前有4名子女，其在本市耀华路留有一处住房。2003年8月，蒋老太亲自到公证处办遗嘱公证，遗嘱内容为房屋产权的二分之一由小女儿继承，其余一半归另3名子女继承。公证后，她在遗嘱上盖章认可。第二天，公证处出具了遗嘱公证书。  　　5个月后，蒋老太过世，遗嘱由此生效。但由于3名子女感觉母亲对财产的分配不均，顿时闹起了意见。他们列举了三种理由：遗嘱正文只有母亲的盖章而无签名；母亲陈述只结过一次婚，实际上她曾再婚；办理遗嘱公证时，母亲已年老体弱，公证处未按照规定进行录音录像。种种“理由”让感觉“吃了亏”的3名子女，怀疑遗嘱不是母亲本人所立，要求撤销这份遗嘱公证书...

“售后包租”隐患甚多 法律缺失使得保障困难
　　“三年包租，租金回报21%”、“十年包租，年回报8%”以及“一铺何止养三代”等充满诱惑性的字眼，正在吸引投资者的眼球。“售后包租”，这种投资者量身定制的投资型房地产商品，再次成为房产投资的一道别样风景。 售后包租曾在上世纪六、七十年代出现于美国，后流行于日本、中国香港。九十年代中期，在海南兴盛至极的商业房地产销售模式也颇为流行。但从目前的市场运作情况看，售后包租并不保险。投资者虽已普遍地意识到信用风险，但其中隐敝的其他风险，更应引起关注。合同风险 售后包租，是指房地产开发经营企业或房屋产权单位，在其投资建造的商品房出售时与买受人约定，出售后的一定年限内，由出售人以代理出租的方式进行包租，可以以包租期间的部分租金预先冲抵部分售房价款，或每年支付一定比率回报的营销模式。 《商品房销售管理办法》中有关的销售条件规定，“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商...

过户前的债务　买卖双方没约定原房主得还清
　　律师：房屋办理过户前的债务　若买卖双方没约定　应视为原房主债务 镜头回放 王某买一所二手房，房主陈某没固定工作。王某办完产权证后，发现陈某尚欠物业费，此时陈某找各种理由回避王某。后王某去办土地证，被告知要原房主亲自来办理。于是王某再次联系陈某，却发现其已不知去向。请问，王某该怎么办？ 律师分析 沈腾律师认为，对于房屋办理过户前的债务，若买卖双方没有归属约定，应视为原房主的债务。本案中，房主陈某有义务协助王某办理过户手续，并负责支付该房的债务。若陈某拒绝协助，应视为违约，王某可起诉。 若陈某拒不到庭，法院会作出缺席判决，确定王某的合法权利。王某可以此判决先支付被拖欠的物业费，再向原房主追偿。

营业税新政实施后二手房抛售成本增多少
　　全额征收营业税政策实施后，二手房交易成本到底增加了多少？专业人士为读者算了一笔账，以一套面积100平方米、单价1万元、总价100万元的房子为例。　　通常，卖方出售一套二手房需要产生的费用有以下几类：　　印花税（房价万分之五）过户登记费（每平方米2．5元）中介费（总房价1％）以出售100 万元房子为例，通常所需缴纳的费用为10750 元。　　假设该房是在2005 年年初买的，当时买进价是90万元，在今年6月份（不足两年）转手，按现行规定，出售者将缴纳5％的营业税（100万元×5％＝50000 元）。这样，卖方转让为60750 元。比以前高出5万元。出售方原应获的价差是10万元，但缴完税费后，利润仅为39250 元。　　如果购房时间超过两年再转手的，且此套房屋在外环线内的，即为普通住宅，可免征营业税，交易成本费用仍为10750 元；此套房屋在外环线外的，则为非普通住宅，需按售房收入减去购买房...

权威解答八大疑问困扰 房屋买卖如何缴税?
　　界定普通住宅：套内面积vs建筑面积  　　袁小姐：我有一套房子，套内面积是118平方米，建筑面积是145平方米。关于它是否属于普通住房，广东省的标准是按套内面积算的，而广州市的标准则是以建筑面积算的，我该参考哪一个呢？  　　张月群：你的房子应该算非普通住房。因为作为省会城市的广州市须按上级的要求报送本市的标准，而广州市的标准是符合国务院办公厅有关文件的口径的,而且经中华人民共和国建设部批复确认。因此，坐落在广州市的房产进行买卖时，只能按照广州市的标准作出是否普通住宅的界定。  　　市民王先生：我有一套实用面积131平方米的商品房，转手的话算普通住宅吗？  　　张月群：广州作为省会城市，有关普通住房标准的三大条件是要上报建设部备案的。国家规定的普通住房标准是单套建筑面积不超过120平方米，各地上浮比例最高20%。广州市结合实际按照20％的上浮比例制定...

体坛明星李小双：租房永远没有快乐的时候
　　在1996年夺得亚特兰大奥运会男子体操全能金牌后不久，李小双就因为年龄和伤病退役了。那一年冬天，李小双搬出了位于国家体育总局的体操队宿舍。 当他还在回味那些在体操队里的快乐时光时，现实很快摆在了小双的眼前。“十几年都在队里生活，吃穿住用在队里都会有人照顾，像一个大家庭一样有人关心着。1997年退役后，突然要自己独自走进社会，一切都要开始摸索，感觉好像生活比体操更需要技巧！” 由于还没有买到自己的房子，小双不得不在北京租房。从1997年到2000年，他搬了不下十几次家，生活就在这种搬来搬去中度过。“租房的经历挺恐怖的，那时候妈妈还来北京帮我做饭，后来实在不忍心看妈妈跟我一起搬来搬去，我就开始计划买一套房子。因为租房子永远没有快乐的时候，有些房东还很不好相处。更离谱的是，一些房东看见租房的人是李小双，居然还涨房租！” 2000年，被租房所累的李小双终于在北京城东购置了自己第一套...